[공사비 검증] 건설 시공사 진행 절차 및 유의사항

오늘은 정비사업에서 공사비 검증 절차에 관해 말씀드리겠습니다. 

 

요즘 관리처분계획을 관청에 신청하면 의무적으로 한국부동산원에 관리처분계획에 대한 타당성 검증을 받습니다.

이 과정에서 가장 시간이 많이 걸리는 부분이 공사비 검증입니다. 

공사비 검증의 경우 보통 3개월 이상이 걸리기 때문에 사전에 공사비 검증 대상 여부에 대한 확인이 필요합니다. 

간혹 공사비 검증을 관리처분계획 인가의 선결 조건으로 요구하는 관청이 있기 때문입니다. 

 

그럼 우선 어떤 경우에 공사비 검증을 받아야 하는 것인지 알아보겠습니다. 

 

 

공사비 검증 대상

 

도시및주거환경정비법 제29조의2에서는 공사비 검증 대상인 경우에 대해서 아래와 같이 정의하고 있습니다. 

공사비의 증액 비율이 다음과 같을 경우 1. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우 : 100분의 10 이상 2. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우 : 100분의  5 이상 공사비 증액에 있어서 당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다.

 

일반적으로 서울의 경우 사업시행인가 이후 시공자 선정을 조례로 규정하고 있기에 서울을 제외한 지역은 기존 계약 대비 10% 이상 공사비 증액이 될 경우 공사비 검증을 받아야 합니다. 

 

도시및주거환경정비법 제29조의2(공사비 검증 요청 등)

① 재개발사업ㆍ재건축사업의 사업시행자(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 단독 또는 공동으로 정비사업을 시행하는 경우는 제외한다)는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제114조에 따른 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다. 1. 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우 2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우: 100분의 10 이상 나. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우: 100분의 5 이상 3. 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우 ② 제1항에 따른 공사비 검증의 방법 및 절차, 검증 수수료, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

다만, 두 가지 유의 사항이 있습니다. 

 

 

공사비 증액 기준은 공사비 총액 기준.

 

먼저, 공사비 증액 기준은 공사비 총액 기준이지, 평단가 또는 제곱미터당 단가가 아니라는 점입니다. 

 

예를 들어 시공사와 최초 계약을 연면적 20,000평에 400만원/평에 진행했고, 사업시행인가 시 18,000평으로 연면적이 줄었고, 시공사와 440만원/평에 협의를 완료했다고 가정했을 경우 평단가는 10%이상 인상되었으나, 공사비 총액은 800억에서 792억으로 오히려 줄었기에 공사비 검증대상이 아닙니다. 

 

보통 시공사와 계약하는 평단가를 기준으로 공사비 검증 대상임을 판단하면 안됩니다. 

 

 

공사비 증액 사항 검토 시 생산자물가상승률 제외.

 

공사비가 올라가는 요소에는 어떤 것들이 있을까요? 

마감재 상승, 최신 트렌드 도입, 평면의 발전 등 여러가지 요소가 있겠으나, 물가인상으로 인한 부분은 조합이나 시공사 어느쪽도 어쩔 수 없는 부분일 것입니다. 

 

보통의 경우 조합은 그나마 물가인상률 변동 폭이 좁은 소비자물가지수를 반영하길 원할 것이고, 시공사는 공사비와 직접적인 연관관계가 있는 건설공사비지수 반영을 원할 것입니다. 

다만, 공사비 증액 사항 검토할 때는 두 지수가 아닌 '생산자물가지수'를 기준으로 그에 해당하는 증가분은 공사비 증액 검토 시 제외합니다. 

이는 조합과 시공사가 소비자물가지수 또는 건설공사비지수로 협의완료하여 공사도급계약을 총회를 거쳐 가결하였다고 해도 동일합니다. 

 

 

지금까지 어떤 경우에 공사비 검증을 받아야 하는지, 그리고 공사비 검증 대상을 판단할 때 유의사항에 대해서 알아봤습니다. 

 

 

 

공사비 검증 진행 방법

 

그럼, 공사비 검증 대상일 경우 어떤 방법으로 진행이 될까요? 

공사비 검증은 무조건 '한국부동산원' 한 곳에서만 진행하도록 규정하고 있습니다. 

조합에서 공사비 검증용 자료를 작성하여 한국부동산원에 신청을 하면 그에 대한 검증을 진행합니다. 

 

여기서도 조합에서 분명히 알아두어야 하는 내용이 있습니다. 

 

 

공사비 검증 결과는 단순 참고사항입니다.

 

공사비 검증 결과는 단순 참고사항으로 총회의 의결을 요하지도 않습니다. 

공사비 검증 결과를 총회에서 보고만 하도록 규정하고 있습니다. 

 

정비사업 공사비 검증 기준[국토교통부 고시 제2020-1182호]

제11조(검증결과 공개) 사업시행자는 검증이 완료된 경우 검증 보고서를 총회에서 공개해야 한다.

 

왜 공사비 검증을 통해 산출된 공사비를 기준으로 계약을 하는 것이 아니라, 총회에 보고만 하도록 규정하고 있을까요.

공사비 검증을 통해 산출된 공사비는 각 구역의 적정공사비가 어느 정도인지를 참고하는 수준이지, 정확한 공사비 산출은 여러가지 요인들로 인해 불가능하기 때문에 총회에 결과 보고를 하도록 규정하고 있습니다. 

 

일부 조합에서 잘못알고 있는 것이 공사비 검증이 마치 우리 구역의 공사비를 산출해주는 것으로 오해하는 곳이 많아 공사비 검증을 통해 시공사와 협상에 활용하려고 하지만 오히려 시공사에 명분을 주는 결과를 초래하는 경우가 많습니다. 

왜냐하면, 공사비 검증을 위한 공사비 산출이 대부분의 경우 실제 공사비 보다는 높을 수 밖에 없기 때문입니다. 

 

우선 첫 번째 이유가 위에서도 언급했지만, 물가인상 기준이 다르다는 점입니다. 

공사비 검증을 위한 공사비 산출 시 물가인상은 생산자물가지수 기준으로 적용토록 규정하고 있습니다. 

 

다음으로 공사비 검증을 통해 개략적인 물량을 산출할 수 있으나, 각 공정별 단가는 지역마다, 시공사마다 다를 수 밖에 없습니다. 이는 실제 착공이 들어가기 전에는 확실하게 알 수 없는 부분입니다. 

그래서, 공사비 검증을 위한 공사비 산출 시 단가는 대부분 일위대가를 기준으로 하거나, 단가산출서에 준하는 근거자료를 기준으로 산출하도록 규정하고 있습니다. 

 

정비사업 공사비 검증 기준[국토교통부 고시 제2020-1182호]

제5조(신청) ① 공사비 검증을 신청하는 사업시행자(이하 "신청인”)는 별지 제1호 서식에 따른 신청서와 다음 각 호 서류(이하 "부대서류”)를 첨부하여 검증기관에 제출하여야 한다. 1. 공사비 목록 및 사유서 2. 사업개요 및 추진경과, 단계별 도급계약서, 시공자 입찰관련 서류 3. 사업시행계획(변경)인가서등 인·허가 관련 서류 4. 변경전·후 설계도 및 시방서(특기시방 포함), 지질조사서, 자재설명서 등 가. 설계도는 국토교통부장관이 고시한 「주택의 설계도서 작성기준」 제4조제1항에 따른 내역서 작성이 가능한 실시설계도면 수준으로 한다. 5. 공사비 총괄표, 변경 전·후 공사비 내역서, 물량산출서, 단가산출서(일위대가, 공량산출서, 단가산출서에 준하는 근거서류) 등 공사비 내역을 증빙하는 서류 가. 일위대가의 경우 각 품목별 표준품셈, 표준시장단가 등을 기초로 작성 나. 1식성 단가의 경우 견적서 등 산출근거 제출 6. 기타 검증기관이 요구하는 검증에 필요한 서류

 

 

먼저, 일위대가가 몰까요? 일위대가란 공사에 들어가는 대금이나 보수를 말합니다. 

하지만, 앞서 말씀드렸듯이 착공 들어가기 전에 이 공사에 얼마가 들어가는 지는 알 수가 없습니다. 

그렇기 때문에 조달청 및 건설교통기술협회 등에서 일위대가에 대한 정보를 공개합니다. 

LH등 관공서에서 발주하는 공사의 경우 민간에 발주하는 공사비를 산출하는 기준이 되는 것이 일위대가입니다. 

간단하게는 각 공정별 표준단가라고 생각하시면 이해하기 편하실 겁니다. 

 

다만, 모든 시공사들은 신 공법 개발에 매진하고 있습니다. 기술개발은 비용개선과 같다고 보셔도 됩니다.

비용이 늘어나는 기술개발은 의미가 없겠지요. 

 

공사비 검증을 위한 공사비 산출과 실제 공사비와는 차이가 있을 수 밖에 없기 때문에 관련 규정에서조차도 공사비 검증결과가 의무사항이 아닌 총회 보고 사항으로 규정하고 있는 것입니다. 

극단적으로 말하면, 공사비 검증이 400만원이라도 공사도급계약을 450만원에 할 수 있습니다. 이렇게 하더라도 이를 막을 수 있는 규정도 없고, 그럴 자신도 없기 때문입니다. 

 

공사비 검증은 단순 참고사항이지, 우리 구역의 공사비를 산출해주는 것은 아니다!!

차이에 대한 이해가 필요합니다.