재개발 지역의 물건에 투자를 하려면 반드시 확인해야 할 사항에 대해서 안내해 드리겠습니다.
재개발이 한참 진행된 지역이라면 부동산에서도 인지하고 있어서 잘못될 확률이 낮아지지만, 초창기 지역이라면 부동산도 내용을 잘 알지 못해 피해는 고스란히 투자자가 짊어져야 하는 상황을 실제로 종종 봤습니다.
[ 투자 전 반드시 조합의 진행단계를 확인할 것 ]
첫 번째.
조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 조합원이 될 수 없고, 현금청산을 해야만 합니다.
예를 들어 A라는 사람이 가, 나, 다 의 물건을 가지고 있을 경우 조합설립인가 후 B가 A의 물건 중 나를 양수할 경우, A와 B는 각각 1개의 분양권이 주어지는 것이 아니고, A와 B에게 1개의 분양권이 주어지는 것입니다.
① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20.>
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
두 번째.
투기과열지구로 지정된 지역에서의 재건축에서는 조합설립인가 후, 재개발사업에서는 관리처분계획의 인가 후, 건축물 또는 토지를 양수한자는 조합원이 될 수 없고 현금청산을 해야만 합니다.
예를 들어 재개발 지역에서 A라는 사람이 가라는 물건만 소유하고 있고, 그 물건을 B가 관리처분계획 인가 전 양수할 경우 분양권은 확보가능하지만, 관리처분계획 인가 후 양수할 경우 현금청산을 해야 합니다.
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24.>
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
개인적으로는 관리처분계획 전 재개발 지역 투자를 권하고 싶지는 않습니다.
관리처분계획이 중요한 이유는 종전평가금액과 분양가가 책정되어 분담금을 알 수 있냐 없냐의 기준이 되는 시점이기 때문입니다.
관리처분계획 전은 알기 어렵습니다.
그렇기 때문에 비싼 금액에 잘못 투자할 경우 이자에 말라죽으실 수 있습니다.
명심하십시요. 제가 직접 본 사례가 너무 많습니다.
관리처분계획 전, 감정평가 전 시점에서 재개발, 재건축 지역에 투자를 하시려면 확신이 없다면 하지 마시기 바랍니다.
그래도 하시겠다면, 최소한 제가 위에 언급한 사항을 반드시 확인하시고 분양권을 받을 수 있는 물건에 투자하시기 바랍니다.
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