재개발/재건축 시공사 선정 시 유의사항(공사비포함항목 편)

재개발/재건축 사업의 시공사를 선정하기 위한 기준을 제시할 때 유의해야 할 사항이 두 가지가 있습니다. 

우선, 기존 건축물의 철거공사는 시공사의 도급 계약 범위에 포함이 되어져야 합니다.

  

도시 및 주거환경정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)

⑨ 사업시행자(사업대행자를 포함한다)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사·해체·제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다.  <개정 2017.8.9.>

 

이 내용은 기존 법령에서도 똑같은 조항이 있었으나, 유의할 점은 철거공사에 석면에 대한 조사, 해체, 제거가 포함되어져야 한다는 점입니다.

 

 

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몇 년 전만 해도 철거공사는 시공사의 업무범위에 포함되지 않았으나, 철거용역으로 인한 조합의 비리 문제가 대두되면서 기존 건축물의 철거공사가 포함되었으며, 이 과정에서 석면에 대한 철거를 조합에서 따로 발주하는 편법이 성행하자 2018년 2월 9일 도정법 시행 시 문구화한 사항입니다.

 

조합 입장에서 유의해야 할 점은 추후 관리처분 시점에서의 시공사와 본 계약 시 철거비용 관련 공사비가 증액될 가능성이 매우 높다는 점입니다.

시공사 입장에서 보자면 근본적으로 석면에 대한 정확한 조사를 진행하기가 불가능합니다.

법적으로 시공사 선정 시점은 조합설립인가 이후인 반면에 석면에 대한 조사가 이루어지는 시점은 시공사 선정 후인 사업시행인가 단계에서 이루어 지기 때문입니다. (*서울의 경우 시공사 선정 시점을 사업시행인가 이후로 규정하여 내역 입찰을 진행하기에 해당사항 없습니다.)

 

도시및주거환경정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)

④ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.  <개정 2017.8.9.>

 

도시및주거환경정비법 시행령 제47조(사업시행계획서의 작성)

② 법 제52조제1항제13호에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항을 말한다. 14. 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)

 

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두 번째로 시공사가 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 해서는 안된다는 점입니다.

 

제 개인적으로는 이 부분이 가장 어렵다고 느껴지는 부분이고, [정비사업 계약업무 처리기준(18.02.09)]에서 가장 헛점이 많은 사항으로 조합에서 잘못 이해할 경우 논란이 될 여지가 가장 많은 부분이라 생각합니다.

 

우선, 정비사업 계약업무 처리기준에서는 이렇게 규정하고 있습니다.

 

정비사업 계약업무 처리기준 제30조(건설업자등의 금품 등 제공 금지 등)

① 건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니 된다. ② 제1항에도 불구하고 건설업자등은 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있다. ③ 제1항에도 불구하고 건설업자등은 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비(종전 토지 또는 건축물을 담보로 한 금융기관의 이주비 대출 이외의 이주비를 말한다)를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있다(재건축사업은 제외한다).

 

가볍게 생각하면 아주 타당하고, 시공과 관련된 사항만으로 시공사를 선정할 수 있는 기준점을 제시할 수 있을 것으로 보여집니다. 

다만, 현재 현장에서 논란이 되고 있는 부분은 '그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니 된다.'라는 조항입니다.

 

이 부분이 왜 논란의 여지가 될 수 있는지 이해가 잘 안되시겠지요. 

예를 들어보겠습니다. 

재개발/재건축 특성 상 조합은 관리처분 이후 금융권으로부터 자금을 차입하기 전 필수 사업비에 대해 시공사로부터 자금을 대여 받아 진행하게 됩니다.

재개발 진행한다고 조합원님들께 매 달 몇 만원씩 각출한다고 하면 찬성하실 분이 있으실까요?

당연히 아무도 없으실 겁니다. 재개발/재건축을 성공적으로 진행하기 위한 필수 요건이죠.

그럼, 여기서 질문.

이렇게 대여받는 필수 사업비는 시공과 관련이 있는 사항일까요?

 

다행스럽게도 국토부 질의회신 내용을 보면 이런 필수 사업비에 대한 부분은 대여금의 목적에 따라 적용대상이 달라질 것으로 판단된다는 답변을 하였습니다.

 

조합은 조합원에게는 이익이 되는 사항이라고 하더라고 이 부분이 시공과 관련이 있는 사항인 것인지에 대해 주의하여 시공사 선정을 진행하셔야 겠습니다.