[재개발/재건축] 조합원 종전평가금액과 권리가액의 차이와 비례율과의 관계

재개발/재건축 구역의 조합원님들이라면 '비례율'과 '종전평가'에 대해서는 많이 아시고, 가장 중요하다고 생각하실 겁니다. 

먼저 비례율이란 조합원이 재개발/재건축 사업을 통해 얻는 사업성을 말합니다.

 

 

비례율이 100%라면 내 종전재산 가치를 그대로 인정 받습니다.

비례율이 100%를 기준으로 이하거나 이상이면 그 비율에 따라 감액 또는 증액을 받게 됩니다. 

 

내 종전평가 금액에 비례율을 곱한 것이 권리가액.

즉, 조합원이 재개발/재건축으로 인해 인정받는 재산가치가 됩니다.

 

예를 들어

A의 종전평가 금액이 1억이고, 비례율이 100%라면 A의 권리가액은 1억입니다.  

A의 종전평가 금액이 1억이고, 비례율이 90%라면 A의 권리가액은 9천만원입니다.  

 

이렇다 보니 조합원님들이 비례율과 종전평가금액을 굉장히 중요하게 여기시고, 만족하지 못할 경우 개발사업을 반대하십니다.

오늘 저는 조합원님들이 목숨을 거시는 종전감정평가 금액의 아이러니에 대해서 말씀드리고자 합니다. 

예를 들어

분양 총 수입이 100억, 사업비 50억, 전체 종전평가 금액의 합이 50억이라고 하면

100억 - 50억 / 50억 = 100%, 비례율 100%가 됩니다.

이 조합의 조합원 A의 종전평가금액 1억이라고 하면

 A의 권리가액은 1억 X 100% = 1억이 됩니다.

 

다른 가정은 같고, 전체 종전평가 금액의 합이 120%가 늘어나 60억이라 가정하면, 

100억 - 50억 / 60억 = 83%, 비례율 83%가 되고,

이 조합의 조합원 A의 종전평가금액 1억에서 120% 증가된 금액 1억 2천일 경우

 A의 권리가액은 1.2억 X 83% = 1억이 됩니다.

 

거꾸로 다른 가정은 같고, 전체 종전평가 금액의 합이 90%가 줄어 45억일 경우   

100억 - 50억 / 45억 = 111%, 비례율 111%가 되고,

이 조합의 조합원 A의 종전평가금액 1억에서 90% 감소된 금액 9천일 경우

A의 권리가액은 9천 X 111% = 1억이 됩니다.

A의 종전평가 금액이 높게 나오거나, 낮게 아오거나 권리가액은 1억으로 같습니다.

바로 종전평가 금액이 비례율을 책정하는 산식의 모수에 해당되기 때문입니다.

 

종전평가금액은 재개발/재건축 사업으로 발생하는 이익 또는 손해를 공평하게 안분하기 위한 기준일 뿐이지, 조합원님들께서 목숨걸고 중요하게 생각하셔야 하는 내용이 아니라는 말씀을 꼭 드리고 싶습니다.