[분양시장-경기] 인천 검단신도시 개발호재와 분양가 예상 및 투자전망

인천 검단신도시, 10월부터 드디어 분양 시작!!

검단을 기다려오신 분들 많으실 것 같습니다.

AB15-2블럭 호반, AA4블럭 유승, AB14블럭 금호, AB15-1블럭 우미, AB4블럭 대방

이상 5개 회사가 10월부터 연말까지 분양 계획을 잡고 있다고 합니다.

 

김포한강신도시와 마곡지구 사이에 위치하고 있으며, 최근 7월 분양한 김포 고촌 캐슬&파밀리에가 위치한 김포신곡도시개발구역 옆에 위치하고 있습니다.

교통편으로는 인천1호선 연장선이 23년 개통을 계획하고 있습니다.

 

 

마곡지구 아파트 가격 상승으로 인한 배후 수요지 역할을 하기에는 교통이 너무나 약합니다.

그렇다고 따로 외부 수요가 필요없을 정도의 자생력을 갖춘 신도시(ex. 동탄-삼성, 마곡-LG/이대서울병원 등)가 아니기에 자칫 김포한강신도시처럼 오랜 기간 미분양의 늪에 빠질 수도 있어 보입니다.

 

 

실낱같은 희망을 꾸었던 5호선 연장은 사업성 부족으로 무산될 위기에 처해 있습니다.(인천사람이라면 처음부터 믿지 않았을 겁니다. 워낙 철마다 나온 이야기라...)

 

▶ 관련 기사 - 2018.10.08 <서울시, 지하철5호선 연장사업, 경제적 타당성 낮아> 

 

신도시에서 외부 수요를 끌어들이기 위해서 교통이 얼마나 중요한지는 양산신도시 예를 통해서 아실 수 있습니다.

 

▶ 양산신도시 관련 글 보러가기

 

검단신도시가 성공적인 분양을 위해 경쟁력을 높이려면 주변 경쟁단지 대비 가격 경쟁력을 갖춰야 할 것 같습니다.

그럼 지금부터 마곡지구부터 김포한강신도시까지 시세를 살펴보면서 검단신도시의 적정한 분양가가 얼마일지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

여의도의 배후 수요지에서 이제는 누구도 무시 못할 정도로 가격이 올라버린 마곡지구. 그렇다보니 멀지 않은 거리의 경기도 권역으로 배후수요지를 찾는 사람이 늘고 있는 상황입니다.

 

 

앞서 말씀드린대로 검단신도시 자체가 자생력을 갖추지 못했기에 외부 수요층 확보는 최우선 과제가 될 것입니다.

그 대상은 천정부지 솟구치고 있는 마곡지구의 전세 수요층이라고 할 때 분양가는 현재 마곡지구 선제가인 4억 5천만원보다는 넘지 않아야 경쟁력을 가질 수 있을 것입니다.

 

그럼, 검단신도시가 확보해야 하는 마곡지구 전세 수요층을 나누어 갖는 경쟁자인 김포한강신도시와 최근 고촌 인근 이루어지고 있는 소규모 도시개발사업(하단에서는 "고촌"이라고 통합해서 말하겠습니다.)의 시세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

김포신도시 vs 고촌 vs 검단신도시의 우열을 나누어보자면

[ 고촌 ≥ 김포 ＞검단 ] 순이지 않을까 싶습니다.

 

고촌의 경우 서울로의 출퇴근 거리가 가장 짧다는게 대표 장점입니다.

실제로 아라뱃길만 넘어서면 바로 김포공항이라는 장점이 있습니다. 반면, 단점으로는 김포공항과 거리가 너무 가까워 소음이 크다는 단점이 있습니다.

 

 

그에 비해 거리는 멀지만, 김포공항과 거리가 있어 소음이 적고 늦어지고는 있지만 현재 공사중으로 내년 개통을 앞두고 김포공항까지 바로 이어지는 김포도시철도가 있어 교통의 경쟁력을 갖추었기에 김포신도시를 2순위에 두었습니다.

 

현재 33평 기준 고촌이 약 4억4천(1,300만원/평) ≥ 김포가 3억9천~4억(1,300만원/평) 이면, 개인적으로는 검단신도시의 경쟁력있는 분양가격은 발코니 포함 1,150만원/평 선이 적정하다고 보입니다.

 

다만, 건설사들이 최근 상승하고 있는 주변 시세를 반영하지 않을 이유가 없으니

평당 1,200만원에서 1,250만원선에서 분양하지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다.

 

저 역시 오랜기간 검단신도시를 기다려 왔기에 분양가가 발코니 포함 1,250만원이 넘지않기를 바라고 있습니다.