[인천송도] 대방디엠시티 예상 분양가 및 상품성 분석. 투자전망은 과연?

최근 1~2년 사이 송도에는 건설 경기에 훈풍이 불어 많은 물량이 쏟아졌음에도 불구하고,

다들 성공적인 분양을 하였습니다. 

도대체 이 자리를 가지고 간 주인은 언제 분양을 하려고 그러나 걱정이 들 정도이던 대방에서

이제서야 분양을 앞두고 있어서 분양가 예측과 상품에 대한 분석을 해보도록 하겠습니다.  

 

 

우선, 위치는 국제업무지구역 2번 출구에 접하고 있는 송도 B1블럭으로 워터프런트호수 조망과 

비록 인천지하철이기는 하지만 국제업무지구역이 바로 앞에 있는 역세권 위치입니다. 

또한, 채드웍송도국제학교부터 연세대국제캠퍼스까지 다양한 학군을 근교에서 누릴 수 있습니다. 

 

입지여건으로는 센트럴파크와도 불과 직선거리 600m 이내 위치하고 있고, 수변공간 조망과 초역세권까지 누릴 수 있어 최상이라고 할 수 있습니다.

다만, 이 부지는 공동주택부지가 아닌 주상복합 부지로 대방에서 현재 84TYPE 오피스텔로 계획중이기는 하나, 

공동주택부지와 같은 넓은 동간간격을 기대하긴 어려울 것입니다. 

 

아직 공식 대방건설 싸이트에서는 평면도와 배치도를 찾아볼 수는 없느나, 최근 대방에서 인근 부동산을 대상으로

상품에 대한 사전 교육을 해서 그런지, 인터넷 검색으로는 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 

 

먼저 배치도를 살펴보면 워터프런트호수 방향으로는 공동주택 114TYPE을 배치하였고, 후면으로 84TYPE 오피스텔을 배치하였습니다. 

이유는 모르겠지만, 대방은 여전히 타워형을 선호하고 있습니다.

타워형은 1개동을 여러개의 조합으로 가져갈 수 있다는 장점이 있어 2010년 초반 유행했지만, 4호 조합 이상에서는 어쩔 수 없이 남향 배치 비율이 낮을 수 밖에 없다는 단점이 있어 최근 브랜드 아파트에서는 찾아볼 수 없는 배치입니다. 

이런 단점은 배치도 만으로도 바로 확인할 수 있습니다.

6개 조합 중 단 2개의 실만 남향 배치이며, 동향 2개, 서향 1개, 심지어 북향을 보는 실도 있는 것을 확인할 수 있습니다. 

부디 이 글을 보시는 분들 중 청약을 하시는 분이 있으시다면 북향 당첨 안되시길 바랍니다. 

 

<자료출처 : 네이버블로그 - 윤언니와 함께가는 부동산마트>

(https://cafe.naver.com/rainup/1795474https://m.blog.naver.com/sister_yoon0606/221655929150)

 

 

평면은 대방건설 홈페이지를 들어가보시면 여러 현장들이 있으니 그 중 하나를 참조하시면 될 듯합니다.

가장 유사한 사례로는 세종 대방디엠시티와 전주혁신도시대방디엠시티가 가장 유사한 사례가 될 듯 하니 해당 현장 홈페이지의 모델하우스 사진 또는 VR을 참조하시면 직접적인 도움이 될 듯 합니다.  

 

대방 건설의 자랑 거리 중 하나인 최상층 다락 구조는 자칫 분쟁의 소지가 될 수 있으니 참고하셔야 합니다. 

만약 다락방에 난방이 가능할 경우 이는 건축법 위반의 소지가 될 수 있어 자칫 법적 분쟁에 휘말릴 수도 있습니다. 

실제로 이와 비슷한 형태를 최근 빌라들에서 볼 수 있는데 이웃 주민의 고발로 관할 구청에서 나와 난방을 하지

못하도록 조치하는 것을 직접 본 경험이 있습니다. 

 

 

예상되는 분양가는 과연 어느 정도일지 인근 시세를 통해 예상해보겠습니다. 

 

최근 송도에서 분양하거나 입주한 아파트를 보면 5억선을 유지해서 거래가 진행되고 있습니다. 

지도에는 표시를 못했지만, 반대편 힐스테이트레이크 역시 5억선을 유지하고 있고 실거래 건수도 유지되는 걸 보면

전철역을 끼고 있는 점에서 비교 대상들 보다 입지 여건이 우수한 대방의 분양가로 5억이 시작점이 될 것으로 보입니다. 

 

약 4년전에 입주한 송도아트원 푸르지오가 가장 비슷한 사례라고 볼 수 있을 것 같습니다. 

같은 주상복합 형태이고, 같은 인천1호선 전철역을 끼고 있으며, 왕복 10차선 도로만 건너면 송도의 자랑인 센트럴파크를 누릴 수 있는 위치로 현재 시세 5억3천만원선을 유지하고 있는 이 가격이 대방의 분양가로 적정해 보입니다. 

 

대방이 아무리 욕심을 부려 5억5천만원 이상은 무리가 있어 보입니다. 

2011년에 입주하여 10년차가 다 되어가기는 하지만, 송도센트럴파크를 남서향 뷰로 가지고 있는 더샵이 5억5천선이며, 

현재 송도의 가장 중심이라 할 수 있는 테크노파크역 인근 5년 이내 공동주택이 5억5천에서 5억8천 선이기 때문입니다. 

 

저라면 5억5천이라면 주변 여건이 훨씬 우수한 송도센트럴파크 더샵이나, 쇼핑센터 및 편의 시설이 집중되어 있는 테크노파크역 인근을 선택하겠습니다. 

 

그동안 대방이 인근 지역 시세보다 높게 분양을 해 온 금액들을 보면 5억5천만원 이상으로 분양할 가능성이 높아보이기는 하지만, 최근 부산 명지등에서 미분양 물량이 쌓여만 가는 대방이 어떤 선택을 할 지 궁금해집니다. 

 

10월 안에는 분양할 듯 하니 잠시 기다려보겠습니다.