[청천2구역] 부평그랑힐스 분양가 예상 및 투자가치 분석! 분양권 매수할까?

오늘 소개해드릴 분양예정 단지는 인천 부평구에 위치한 대단지 사업장인 청천2구역입니다. 

어릴적 다니던 초등학교 인근 사업장이라 재개발한다는 말이 들렸을 때 부터 참 관심이 많이 갔었습니다. 

이 현장도 아픔이 많은 현장입니다.

주민들의 화합도 안되고, 인천지역 분양시장도 나쁘던 시기. 인천의 암흑기를 돌파하기 위해 뉴스테이 지구지정을 하여 시공사도 선정하고, 사업도 진행하나 할 때 국토부와 HUG의 잘못된 정책 추진([재개발사업] 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)의 장단점 및 위기)으로 사업을 추진할 수 없어져 다시 일반재개발로 회귀한 사업장입니다. 

 

 

그나마 참 다행스럽게도 이 아픔많은 현장에서 오는 11월 분양 예정이라는 소식을 들어 여러분들과 공유하려고 합니다. 

제발 제 어릴적 뛰어놀던 동네가 멋진 대단지로 탈바꿈되길 기원합니다. 

 

 

청천2구역은 지하3층~지상 43층 31개동 총 5,050세대(일반분양 2,894세대 예정) 규모의 대단지 사업장입니다. 시공사는 대림산업이고, 오는 11월 분양예정입니다. 

 

 

<e편한세상 부평 그랑힐스 홈페이지 참조>

 

이미 e편한세상 홈페이지에서는 부평 그랑힐스라는 네이밍으로 홈페이지가 구성되어 있습니다. 다만, 아직 분양 전이기에 세부 내용은 아직 준비 전입니다. 

올 초 대림산업에서는 새로운 평면인 C2house를 발표한 적이 있습니다.

최근 e편한세상에서 C2house를 적용한 지제역 모델하우스를 다녀왔는데 생각보다 괜찮았습니다.

이 현장이 과연 C2house를 적용한 현장인지는 오는 11월 분양시점이 되면 알 수 있을듯합니다. 

 

 

청천2구역이 관심가는 이유는 또 있습니다. 

바로 주변 개발계획인데, 21년 예정인 7호선 연장 구간이 인근에 위치해 7호선 효과를 누릴 수 있으며 주변 구역들 역시 이미 분양을 한 청천2구역, 산곡2-1, 2-2구역 뿐만 아니라, 청천1구역과 산곡6구역 역시 개발 진행 중으로 주변 낙후된 주거환경 역시 개선될 여지가 충분합니다. 

 

 

현재 진행되고 있는 구역의 건설사 브랜드만 보더라도 신일을 제외하고는 롯데, 포스코, 두산, GS, 현대, 코오롱, 쌍용 등 그래도 이름있는 시공사들이 참여하고 있어 주변 동네가 전부 탈바꿈하는 것은 시간문제로 보입니다. 

 

 

 

 

주변 신규 분양 단지들의 가격을 기준으로 청천2구역의 분양가를 예상해보도록 하겠습니다. 

인근 단지들의 분양가와 현재 거래가격을 살펴보면 84TYPE 기준 5.8억에 형성되는 것을 알 수 있습니다.

발코니 확장금액의 경우 신일은 별도이지만, 두산과 쌍용은 포함이며, 중도금이자는 모두 후불제를 적용하였습니다. 

 

<출처 : 네이버부동산>

 

부평 시세의 기준점이 되고 있는 부평래미안의 현재 84TYPE의 가격이 6.5억인 점과 주변 신규 분양 현장의 시세를 감안했을 경우 이 지역은 6억이 한계인것 같습니다. 

 

여기에 청천2구역의 최근 인천이 조정대상지역에 편입되어 중도금 대출이 50%밖에 안된다는 점을 감안할 경우 발코니 확장 포함, 중도금 무이자 조건으로 5.8억 이하의 분양가가 청천2구역의 심리적 저항선이라고 판단됩니다. 

추가로 5,050세대 대단지가 분양을 앞두고 있는 입장에서는 독이 될 수도 있습니다.

 

 

건설사마다 분양팀의 성향이 달라 1년정도 당연히 끌고 간다고 생각하는 건설사가 있는가 하면, 6개월 이내 완판 못할 경우 미분양이라고 보는 건설사도 있습니다.

대림산업은 후자의 경우에 해당이 되어 아마도 5.8억에 못미치는 분양가를 형성할 가능성이 아주 높아 보입니다. 

 

여기서 한가지 더 기준점을 삼을 수 있는 현장이 주변에 있습니다.

바로 e편한세상계양더프리미어입니다. 

 

<출처 : 네이버부동산>

 

현재 계양더프리미어의 84TYPE 가격은 5.6억에 형성되어 있습니다.

물론 입지 요건이 다르기는 하지만, 건설사 중에서도 보수적인 편에 속하는 대림산업의 기조로 본다면 청천2구역을 5.6억 이하로 분양할 가능성도 많아 보여, 제가 예상하는 청천2구역의 대림산업 분양가는 84TYPE 기준 5.5억~5.6억 선으로 예상됩니다. 

 

 

 

청천2구역에 투자를 고민 중이신 분께서는 기준을 분명히 하셔야 할 겁니다. 

분명한 것은 이 현장의 분양가는 현재 주변 단지 시세보다 저렴할 것이라는 점입니다. 그렇다고 혹하지 마시기 바랍니다. 투자로 고민이시라면 5,050세대가 마이너스일 수 있습니다. 

당신이 매도를 고민할 시점에 최소한 2,000세대는 같은 고민을 할 것이기 때문입니다. 

기준을 분명히 하실 점은 생각보다 오래 끌고 갈 수도 있다는 점을 염두해 두시고 투자하시기 바랍니다.