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🔹 부동산/▫️ 재개발 재건축21

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[공사비 검증] 건설 시공사 진행 절차 및 유의사항 오늘은 정비사업에서 공사비 검증 절차에 관해 말씀드리겠습니다. 요즘 관리처분계획을 관청에 신청하면 의무적으로 한국부동산원에 관리처분계획에 대한 타당성 검증을 받습니다. 이 과정에서 가장 시간이 많이 걸리는 부분이 공사비 검증입니다. 공사비 검증의 경우 보통 3개월 이상이 걸리기 때문에 사전에 공사비 검증 대상 여부에 대한 확인이 필요합니다. 간혹 공사비 검증을 관리처분계획 인가의 선결 조건으로 요구하는 관청이 있기 때문입니다. 그럼 우선 어떤 경우에 공사비 검증을 받아야 하는 것인지 알아보겠습니다. 공사비 검증 대상 도시및주거환경정비법 제29조의2에서는 공사비 검증 대상인 경우에 대해서 아래와 같이 정의하고 있습니다. 공사비의 증액 비율이 다음과 같을 경우 1. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경.. 2022. 1. 9.
[인천 전도관구역] 관리처분계획을 바탕으로 투자가치 분석 요즘 인천은 정말 핫합니다. 현장이 없어서 못할 정도이죠. 최근 백운역에서 힐스테이트가 평당 1700이 넘는 가격에 분양을 했음에도 불구하고 청약이 완료되어 개인적으로 인천 재개발현장 중 최고라고 생각하는 부평 신촌구역이 기대가 되고 있습니다. 요즘같아서는 평당 2,000 아래로만 분양한다면 인천은 다 팔릴것만 같네요. 백운구역과 부평 신촌구역처럼 인천은 2010년 리먼사태 이후로 개발이 멈췄다가 다시 진행되는 현장들이 많습니다. 오늘 소개드릴 현장인 전도관구역도 정말 오랜 힘겨운 시간을 버텨서 드디어 관리처분총회를 앞두고 있더군요. 전에 소개드린 서울 답십리17구역만큼 정말 투자가치가 높다고 생각되어 공유하고자 합니다. 먼저 이 현장은 일반분양 현장이 아닌, 공공지원민간임대연계형 정비사업( 구 뉴스테이.. 2020. 5. 3.
재개발, 재건축 총회 개최 시 조합원 직접 참석 비율은? 최근 수도권 지역을 중심으로 총회 개최 시 직접참석 비율에 대한 이슈가 있어 공유하고자 글을 씁니다. 총회 개최 시 직접 참석 비율이 무슨 이슈거리가 있나라고 생각하실 수 있겠지만, 최근 수도권 지역을 중심으로 조합 연 회계 예산을 심의하기 위한 정기총회조차도 조합원 직접참석 비율을 20% 확보하는 조합이 늘고 있습니다. 그 이유에 대해서 살펴보겠습니다. 그 시작은 2019년 1월에 있었던 국토부 질의회신에서 시작합니다. 회신 내용도 처음봤을때는 일반적이었습니다. 하지만, 법령을 다시 살펴보다보니 제가 알던 내용이 아니였습니다. 이 글의 핵심은 간단합니다. 대통령령에서 정하고 있는 조합원 20% 이상이 직접 참석해야 하는 총회를 확인해보겠습니다. 도시및주거환경정비법 시행령 제42조(총회의 의결사항) ① .. 2019. 12. 8.
양산시 재건축 진행단지[양산범어주공, 그린피아] 투자가치 분석 오늘은 양산에서 진행중인 재건축 단지 중 범어주공 재건축의 관리처분 내용을 바탕으로 현재 양산시장과 비교를 통해 투자가치를 분석해보도록 하겠습니다. 투자가지 분석을 통해 범어주공과 그린피아 아파트의 비교를 해보겠습니다. 먼저 범어주공은 지난 2018년 12월 관리처분계획 변경을 하여 현재 철거를 마무리하였으나, 조합 내부 소송 문제로 진행을 못하고 있습니다. 관리처분 내용을 살펴보면, 총 계획 세대수는 842세대 중 조합원이 628세대, 일반분양세대가 214세대 입니다. 세부 평형 구성은 59타입의 경우 A, B 모두 4bay구성으로 현재 선호하는 평면으로 구성되어있습니다. 다만, 59타입의 경우 개인적으로는 3bay를 선호하게 되더군요. 59타입을 4bay로 구성할 경우 침실2, 침실3이 너무 작게 구.. 2019. 11. 3.
양산시 재건축 진행단지 살펴보기[양산범어주공, 그린피아] 개인적으로 관심있게 보고 있는 지역 중 하나가 경남 양산입니다. 관심을 가지게 된 이유는 주택공급은 초창기 고전하기는 했지만 성공적이라 할 수 있을 정도까지 활황인 반면 여전히 상가는 공실이 넘쳐나고 있는 점에서 시작되었습니다. 여전히 납득할 만한 이유를 찾지 못해 주기적으로 양산지역은 업데이트하고 있는 중입니다. 오늘 소개드릴 내용은 경남 양산에서 2단지가 재건축을 진행중인데 그 중 하나인 양산범어주공재건축의 경우 철거를 했음에도 불구하고 일반분양이 늦어지고 있어 현재 진행상황에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 두 단지 모두 신기할 정도로 인접하고 있으며, 다행스럽게도 양산물금신도시 사이에 왕복6차선 대로만을 두고 있어 신도시 인프라를 누릴 수 있습니다. 양산에서 신도시 인프라를 누릴 수 있다는 것은 부.. 2019. 9. 25.
재개발/재건축 세부 진행 절차 <조합~사업시행인가> 이해하기 쉽게 설명해드릴게요. 보통 재개발은 10년이 걸린다고 합니다. 사실 재개발은 생애 한번 경험하기도 쉽지 않지요? 재개발이 왜 오래걸리는지를 알려면 정확한 절차와 소요 기간을 알아야 하겠지요. 재개발 추진 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 다만, 재개발에서는 주민들의 동의율과 같은 예측하기 어려운 일정들이 있기 때문에 정량적으로 따질 수 있는 절차 위주로 알아보기 위해 추진위단계는 조합 동의가 일정에 영향을 많이 끼치기에 제외하고 우선 시공사가 있는 조합의 사업시행인가까지의 세부 절차를 살펴보면서 정량적인 일정이 얼마나 소요되는지 알아보도록 하겠습니다. 사업시행인가까지의 주요 단계 조합설립 후 시공자를 선정하게 되면(서울 지역 제외:서울은 사업시행인가 후 시공자를 선정할 수 있습니다.) 각 시공자의 브랜드 기준을 반영하여 설.. 2019. 7. 21.
[분양-인천] 주안4구역[주안 캐슬앤더샵에듀포레] 재개발 투자 전망 지난 6월 14일 인천 주안 4구역이 드디어 일반분양을 했습니다. 제가 개인적으로 좋아하는 롯데캐슬이기에 관심을 가지고 있었지만, 포스팅이 늦어진 건 분양가가 비싸다고 느껴졌기에 청약 결과를 확인하고 올리고 싶었기 때문입니다. 우선 위치부터 확인해볼까요. 주안캐슬앤더샵에듀포레는 주안4구역 재개발 현장으로 인천에서 학교와 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주지역으로 선호도가 높은 주안에 위치하고 있습니다. 인천은 7호선 환승이 가능한 부평 인근을 제외하면 낙후한 1호선 라인 주변보다는 주안의 주거 선호도가 높은 편입니다. 시공사로는 롯데와 포스코가 참여하고 있습니다. 제가 개인적으로 롯데를 좋아하는 이유는 마감자재가 타사 대비 우수해서 입니다. 물론 롯데도 내부적으로 마감재 등급에 따라 다르긴 하겠지.. 2019. 6. 29.
'광역교통시설부담금' 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방법 개발사업을 시행하려면 사업시행자는 각종 부담금을 국가 또는 지방자치단체에 납부하여야 합니다. 이번에는 그 중 광역교통시설부담금이 재개발, 재건축에서 어떻게 부과되는지, 그리고 납부 시 유의사항은 어떤 것들이 있는지 알아보고자 합니다. '대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법'에서는 개발사업을 시행하는자가 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 부담금을 내야 한다고 규정하고 있으며, 부담금 산정기준, 납부 시기에 대해서도 규정하고 있습니다. 1. 부담금 산정기준(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 제11조의3) 개발 사업별로 산정기준을 다르게 규정하고 있으며, 여기서는 재개발, 재건축에서의 산정 기준에 대해서만 알아보도록 하겠습니다. [재건축,재개발사업에 해당하는 부담금 = {1㎡당 표준건축비 × 부과율 .. 2019. 4. 16.
[재개발사업] 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)의 장단점 및 위기 공공지원 민간임대 연계형 정비사업?? 잘 모르시겠지요? 그럼, 뉴스테이는 어떠신가요? 많이 익숙하실 겁니다. 공공지원 민간임대사업은 뉴스테이가 이름을 바꾼거라 생각하시면 이해하기 편하실 겁니다. 공공지원 민간임대사업은 어떤걸까요? 최근 몇 년전부터 임대아파트 물량을 확보하려는 국가 정책이 나오고 있습니다. 서민 주거 안정화를 위해 국가에서 임대아파트를 추가로 확보하여 국민에게 제공하겠다는 명목이나, 실질적으로 국가가 임대아파트를 확보할 수 있는 방법이 명확하지는 않았습니다. 실제로 임대아파트 필요한 지역에서는 건설할 수 있는 땅이 없었고, 땅이 있는 지역에서는 임대아파트 수요가 부족했으니까요. 그래서, 생각한 방법이 재개발 사업지에 추가로 용적률을 제공하는 조건으로 임대아파트를 건설토록 했습니다. 여기서.. 2019. 3. 21.
[분양예정-인천] 주안10구역 재개발 투자 전망(관리처분계획 분석) 오늘 소개드릴 재개발 현장은 인천 주안10구역입니다. 지난 2019년 1월 5일 관리처분총회를 성공적으로 마쳤구요, 이주/철거를 거쳐 일반분양 예정현장입니다. 평면구성은 전체 33평 이하로 구성되어있으며, 전체 1,150세대 중 766세대가 일반분양 예정입니다. 구 분 분양 임대 총 세대수 비 고 38TYPE 78 58 136 18평형 59TYPE 617 - 617 24평형 74TYPE 209 - 209 29평형 84TYPE 188 - 188 33평형 합 계 1,092 58 1,150 시공사는 대림건설로 e편한세상 브랜드입니다. 예상분양가는 어떨까요. 구 분 조합원(만원) 일반분양(만원) 차액(만원) 38TYPE 20,015 1,094/평 25,593 1,400/평 5,578 305/평 59TYPE 24.. 2019. 3. 2.
[주목할 현장]서울 동대문 답십리제17구역 주택재개발 투자전망-2탄 이번 글에서는 답십리제17구역의 개략적인 사업성을 분석해보도록 하겠습니다. 답십리제17구역의 평형 구성은 이와 같습니다. 신축세대 326세대 중 임대아파트(58세대)를 제외한 분양아파트는 268세대이며, 그 중 25평형은 150세대, 34평형은 118세대로 구성되어 있습니다. 브랜드는 'e편한세상'으로 평면에 대한 구성은 지금 현재 분양중인 타 단지를 참고해도 크게 무리는 없어 보입니다. 답십리제17구역은 지난 18년 12월 28일부터 조합원 분양신청 중에 있고, 조합원은 153명으로 조합원 전체 분양신청 시 115세대의 일반분양이 예상됩니다. 그럼 지금부터 개략적인 사업성분석을 바탕으로 서울에서 일반 청약경쟁으로 115세대에 당첨될 확률과 조합원 물건 매입 중 어떤 투자 방식이 좋을 지에 대해서 알아보.. 2019. 1. 13.
[주목할 현장]서울 동대문 답십리제17구역 주택재개발 투자전망-1탄 오늘은 관심 갖고 눈여겨 보셔야 할 분양예정 현장이 있어 소개해 드리려고 합니다. 서울 동대문구에 위치한 답십리제17구역 재개발 현장입니다. 이 현장은 도시정비사업(재개발/재건축)에서 SH공사가 사업시행자로 처음 참여한 사업장으로 의미가 있는 사업장입니다. 하지만, 참 말 많고(정말 재개발 하는거냐는), 오래 걸린 사업장이었는데 드디어 조합원 분양신청을 하고 있다는 정보를 듣게되어 공유하고자 합니다. 총 326세대 규모(59Type 150세대/84Type 118세대/임대 58세대)로 지하2층 ~ 지상21층 6개동 규모입니다. 시공사로는 대림그룹 계열사인 (주)삼호로 e편한세상 브랜드를 사용하게 됩니다. 현장 위치는 답십리동 12번지 일대로 답십리현대시장 주변입니다. 바로 붙어있는 답십리14구역은 GS건설.. 2019. 1. 5.
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