​ ​ '🔹 부동산/▫️ 재개발 재건축' 카테고리의 글 목록 (2 Page)
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🔹 부동산/▫️ 재개발 재건축21

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[재개발/재건축] 조합원 종전평가금액과 권리가액의 차이와 비례율과의 관계 재개발/재건축 구역의 조합원님들이라면 '비례율'과 '종전평가'에 대해서는 많이 아시고, 가장 중요하다고 생각하실 겁니다. 먼저 비례율이란 조합원이 재개발/재건축 사업을 통해 얻는 사업성을 말합니다. 비례율이 100%라면 내 종전재산 가치를 그대로 인정 받습니다. 비례율이 100%를 기준으로 이하거나 이상이면 그 비율에 따라 감액 또는 증액을 받게 됩니다. 내 종전평가 금액에 비례율을 곱한 것이 권리가액. 즉, 조합원이 재개발/재건축으로 인해 인정받는 재산가치가 됩니다. 예를 들어 A의 종전평가 금액이 1억이고, 비례율이 100%라면 A의 권리가액은 1억입니다. A의 종전평가 금액이 1억이고, 비례율이 90%라면 A의 권리가액은 9천만원입니다. 이렇다 보니 조합원님들이 비례율과 종전평가금액을 굉장히 중요하.. 2018. 11. 4.
재개발/재건축 정비구역 해제 절차 및 후속 조치(매몰비용과 구상권) 이번 글에서는 정비구역 해제 절차에 대해서 알아보겠습니다. 정비구역 해제 절차는 주민이 구청에 신청하면, 구에서 개발 사업에 대한 의견 수렴을 거쳐 대다수의 주민이 개발을 반대할 경우 정비구역을 해제하게 됩니다. 의견 수렴 방식은 지자체별로 차이는 있을 수 있으나, 기본적으로 조사 대상 명부를 확정한 후 의견조사 시행 공고 후 우편물 발송을 거쳐 최종 현장투표를 진행하게 됩니다. 이 과정을 거쳐 주민의 50% 이상이 개발을 반대할 경우 가장 큰 문제가 개발사업으로 소요된 비용의 정산입니다. 재개발 사업은 기본적으로 각종 용역비등으로 기본적으로 공사비를 제외하더라도 돈이 많이 드는 사업입니다. 지자체에서 개발 사업에 소요된 비용 일부를 보조해주기도 하지만, 그렇지 않을 경우 그 부담은 고스란히 주민이 부담.. 2018. 10. 27.
재개발 투자 시 추천사항[지분투자] 재개발 지역에 투자하시는 분들이 가장 원하시는게 가장 적은 돈으로 분양권을 확보할 수 있는 물건을 매입하시는 것일 겁니다. 법에서 정하는 범위에서 가장 적은 돈으로 분양권을 확보할 수 있는 물건에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 흔히들 '조합원 자격 = 분양권 = 의결권' 이라고 생각하실겁니다. 일반적으로는 '조합원 자격 = 분양권'이라고 생각하셔도 좋지만, 특수한 경우에 한해 분양권을 받을 수 있는 물건이 있습니다. 이제부터 의 숫자는 무조건 외우시기 바랍니다. 관련 법에서는 여러 명이 한 개의 물건을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 정하고 있습니다. 다만, 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시/도 조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 그에 따라 주택을 공급할 수 있다고 정하고 있습니다. .. 2018. 9. 2.
신탁정비사업이 반드시 필요한 정비사업 유형 알아보기 먼저 글에서는 신탁사들이 홍보하는 3가지 장점에 대해서 알아봤습니다. 그럼, 신탁형정비사업은 과연 어떤 재개발,재건축 현장에 도움이 되는 것일까. 우선 알아야 할 것을 일반정비사업과 신탁형정비사업의 사업 구도가 어떻게 다른지를 알아야 이 질문에 대한 답변을 할 수 있습니다. 구 분 일반형정비사업 신탁형정비사업 인허가 조합 조합 자금조달 시공사 신탁사 분양 조합 & 신탁사 시공 시공사 보통 우리가 알고 있는 재개발, 재건축에서는 시공사가 자금조달을 하고, 분양을 해서 공사비를 받아가는 구조입니다. 시공사의 역할이 크다보니 조합의 시공사 의존도가 높고, 자금조달이 막히거나, 분양이 안되거나, 공사 관련 문제가 생길 때마다 시공사가 해결해야 하다보니 자연히 시공사의 부담도 커지는 것입니다. 그렇다보니, 재개발.. 2018. 8. 12.
[신탁정비사업] 신탁사가 홍보하는 3가지 효과(신속성, 공사비 절감, 투명성) 사실일까?? 요즘 신탁정비사업에 대해서는 많이 들어보셨을겁니다. 오늘은 신탁정비사업이 신탁사들이 말하는데로 정말 필요한 것인지, 그렇다면 왜 모든 현장에서 신탁정비사업을 하지 않는 것인지, 그럼 신탁정비사업이 정말 필요한 곳은 어디인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 우선 '신탁정비사업' 많이 들어는 봤는데 어떻게 다른지 모르시겠지요. 간단하게 말씀드리면, 신탁사(ex. 한국토지신탁, 대한토지신탁, 하나자산신탁 등)를 선정하여 정비사업을 조합 대신 시행하도록 맡기는 것입니다. 재개발, 재건축을 조금 아시는 분들이라면 여기서 한가지 의문이 드실 겁니다. "그럼, 정비업체랑 다른게 뭐지?" 정비업체는 조합의 행정(조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획 수립 등)을 대행하는 업체이지만, 신탁정비사업의 신탁사는 조합을 대.. 2018. 8. 11.
재개발/재건축 동의자 수 산정 기준[불명자 처리 및 국공유지 동의] 재개발 사업 특성 상 진행단계별로 따로 정하는 동의율을 충족해야 다음 단계로 진행할 수 있습니다. 가장 대표적으로 재개발 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지등소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다. (도시및주거환경정비법 제35조 조합설립인가 등) 예를 들어 100명의 토지등소유자가 있는 재개발 사업에서 조합을 설립하려면 100명의 4분의 3이상인 75명 이상의 동의가 필요합니다. 여기서 모수인 전체 토지등소유자 수를 90명으로 줄일 수만 있다면 당연히 90명의 4분의 3이상인 68명으로 줄어들 것입니다. 어떻게 가능하냐고요?? 바로 불명자와 국공유지를 활용하면 모수인 전체 토지등소유자 수를 줄이거나 동의자 수를 늘릴 수 있습니다. 우선, 불명.. 2018. 7. 31.
재개발/재건축 시공사 선정 시 유의사항(수의계약 편) 도시및주거환경정비법(이하 '도정법'이라 하겠습니다.) 제29조에서는 특별히 정한 경우를 제외한 계약(공사, 용역 등)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다고 정하면서, 다만 대통령령으로 정한 경우에는 지명경쟁 또는 수의계약을 할 수 있다고 정하고 있습니다. 일반경쟁입찰로 공고를 진행하실 때 조합에서 주의하셔야 할 점은 그 어떤 조건도 조합에서 걸 수 없다는 점입니다. 도정법이 개정되기 전에는 제한경쟁입찰 방법이 유효한 입찰 방법 중에 하나로 입지여건이 좋아 수익성이 좋은 조합에서는 브랜드, 실적, 도급순위 등의 조건을 명기하여 양질의 시공자를 선정하기 위한 공고를 낼 수 있었으나, 현재 위 언급한 내용을 공고에 명기할 경우 제한경쟁입찰에 해당하여 공고 자체가 무효가 될 수 있으니 유의하여 공고를 진행하시기.. 2018. 7. 22.
재개발/재건축 시공사 선정 시 유의사항(공사비포함항목 편) 재개발/재건축 사업의 시공사를 선정하기 위한 기준을 제시할 때 유의해야 할 사항이 두 가지가 있습니다. 우선, 기존 건축물의 철거공사는 시공사의 도급 계약 범위에 포함이 되어져야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) ⑨ 사업시행자(사업대행자를 포함한다)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사·해체·제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다. 이 내용은 기존 법령에서도 똑같은 조항이 있었으나, 유의할 점은 철거공사에 석면에 대한 조사, 해체, 제거가 포함되어져야 한다는 점입니다. > 몇 년 전만 해도 철거공사는 시공사의 업무범위에 포함되지 않았으나, 철거용.. 2018. 7. 7.
재개발/재건축 시공사 선정 시 유의사항(입찰공고 편) 작년 서울 현장의 과잉 경쟁으로 인해 국토부가 직접 규제하기 위해 [정비사업의 계약업무 처리기준_국토부 고시 제 2018-101호(2018.02.09)]가 제정되었습니다. 제정 전 의견수렴을 위한 행정예고안부터 시끄럽더니 실제 2018년 2월 9일 제정된 내용에서는 많은 내용이 수정되어서 공포되었습니다. 시행된지 6개월이 지난 시점에서 현재 전자조달시스템을 통해 올라오고 있는 공고문과 실제 시공자 선정 총회를 통해 시공사를 선정한 조합들의 사례를 통해 실제 현장에서는 어떻게 적용하고 있는지 알아보겠습니다. 1. 시공사를 선정하기 위한 공고는 전자조달시스템에 반드시 공고하여야 한다. 정비사업의 계약업무 처리기준 제4장 시공자 선정 기준 제28조(입찰 공고등) 사업시행자등은 시공자 선정을 위하여 입찰에 부치.. 2018. 7. 7.
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