재개발/재건축 시공사 선정 시 유의사항(수의계약 편)

도시및주거환경정비법(이하 '도정법'이라 하겠습니다.) 제29조에서는 특별히 정한 경우를 제외한 계약(공사, 용역 등)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다고 정하면서, 다만 대통령령으로 정한 경우에는 지명경쟁 또는 수의계약을 할 수 있다고 정하고 있습니다.  

일반경쟁입찰로 공고를 진행하실 때 조합에서 주의하셔야 할 점은 그 어떤 조건도 조합에서 걸 수 없다는 점입니다.

 

 

 

도정법이 개정되기 전에는 제한경쟁입찰 방법이 유효한 입찰 방법 중에 하나로 입지여건이 좋아 수익성이 좋은 조합에서는 브랜드, 실적, 도급순위 등의 조건을 명기하여 양질의 시공자를 선정하기 위한 공고를 낼 수 있었으나, 현재 위 언급한 내용을 공고에 명기할 경우 제한경쟁입찰에 해당하여 공고 자체가 무효가 될 수 있으니 유의하여 공고를 진행하시기 바랍니다. 

경쟁입찰의 종류

1. 일반경쟁입찰      - 해당 용역을 수행할 자격만 있으면 누구나 입찰할 수 있는 방법         ex. 입찰자격 : 건설산업기본법 또는 주택법에 의거하여 건설업자로 보는 등록사업자  2. 제한경쟁입찰      - 해당 용역을 수행하기 위해 정한 특별한 자격요건을 충족한 업체만 입찰할 수 있는 방법         ex. 입찰자격 : 도급순위 50위 이내 업체  3. 지명경쟁입찰      - 발주처에서 지명한 업체만 입찰할 수 있는 방법         ex. 입찰자격 : 삼성, 현대, 현산, 대림, 대우를 지명 통보   4. 수의계약      - 발주처에서 선정한 업체와 계약을 체결하는 방법

 

  

현재 일반경쟁입찰에서 조합이 따로 정할 수 있는 조건이라고는 입찰보증금의 규모 정도입니다.  

대통령령으로 정한 지명경쟁할 수 있는 요건을 갖춘 재개발/재건축 현장은 거의 없기 때문에 현재 시공사를 선정하기 위해서는 일반경쟁입찰로 진행해야 한다고 생각해도 무방하실 것입니다.

도시및주거환경정비법 시행령 제24조

제24조(계약의 방법 및 시공자의 선정) ① 법 제29조제1항 단서에서 "계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 구분에 따른 경우를 말한다. 1. 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치려는 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여야 한다. 가. 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 설비·기술·자재·물품 또는 실적이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로서 입찰대상자가 10인 이내인 경우 나. 「건설산업기본법」에 따른 건설공사(전문공사를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)로서 추정가격이 3억원 이하인 공사인 경우 다. 「건설산업기본법」에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우 라. 공사관련 법령(「건설산업기본법」은 제외한다)에 따른 공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우 마. 추정가격 1억원 이하의 물품 제조·구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우 2. 수의계약을 하려는 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여야 한다. 가. 「건설산업기본법」에 따른 건설공사로서 추정가격이 2억원 이하인 공사인 경우 나. 「건설산업기본법」에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우 다. 공사관련 법령(「건설산업기본법」은 제외한다)에 따른 공사로서 추정가격이 8천만원 이하인 공사인 경우 라. 추정가격 5천만원 이하인 물품의 제조·구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우 마. 소송, 재난복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우 바. 일반경쟁입찰이 입찰자가 없거나 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우 ② 법 제29조제2항에서 "대통령령으로 정하는 규모를 초과하는 계약"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 말한다. 1. 「건설산업기본법」에 따른 건설공사로서 추정가격이 6억원을 초과하는 공사의 계약 2. 「건설산업기본법」에 따른 전문공사로서 추정가격이 2억원을 초과하는 공사의 계약 3. 공사관련 법령(「건설산업기본법」은 제외한다)에 따른 공사로서 추정가격이 2억원을 초과하는 공사의 계약 4. 추정가격 2억원을 초과하는 물품 제조·구매, 용역, 그 밖의 계약 ③ 법 제29조제4항 단서에서 "대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업"이란 조합원이 100인 이하인 정비사업을 말한다. ④ 법 제29조제7항에서 "대통령령으로 정하는 경쟁입찰"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 입찰방법을 말한다. 1. 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 중 하나일 것 2. 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 제1호의 입찰을 위한 공고를 하고, 입찰 참가자를 대상으로 현장 설명회를 개최할 것 3. 해당 지역 주민을 대상으로 합동홍보설명회를 개최할 것 4. 토지등소유자를 대상으로 제출된 입찰서에 대한 투표를 실시하고 그 결과를 반영할 것

 

 

 

그럼, 마지막으로 수의계약을 할 수 있는 조건에 대해서 확인해보겠습니다. 

관련 법에서는 수의계약을 할 수 있는 조건으로 일반경쟁입찰이 2회 이상 미응찰 또는 단독응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우 총회 의결을 거쳐 수의계약할 수 있다고 정하고 있습니다.

 

여기서 주목하실 키워드는 "일반경쟁입찰이 2회 이상 유찰"입니다.

만약, 지명경쟁입찰 방법으로 2회 이상 유찰이 되었다고 해서 성급하게 수의계약으로 진행하지 마시기 바랍니다.

  

또한, 일반경쟁입찰로 2회 유찰이 되었다고 해서 수의계약으로 선정하실 때도 주의하실 사항이 있습니다.

바로 일반경쟁입찰 시 조건과 수의계약 조건이 동일해야 한다는 점입니다.

 

정비사업의 계약업무 처리기준 제8조(수의계약에 의한 입찰)

제6조제1항에 따라 수의계약을 하는 경우 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다.

 

수의계약을 진행한다는 것은 시공자들의 경쟁이 없다는 것으로 사업성이 높은 지역은 아닌 지역입니다. 보통 이런 지역은 사업성을 높이기 위해 시공사에서 사업성을 높이기 위해 대안설계를 제시하여 그 조건을 검토한 후 수의계약을 진행해왔으나, 현행 법령에서 대안설계를 제시할 경우 사업시행자(조합)은 그에 따른 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등 시공 내역의 적정성을 검토해야 한다고 규정하고 있습니다.

개인적으로는 2018년 2월 9일 전면재정 과정에서 가장 어의없는 규정이라고 생각되는 조항입니다.

한번도 재개발, 재건축 경험이 없는 국회의원들이 세무부터 건축기술까지를 총괄하고 있는 도정법 개정안을 발의한다는게 가장 큰 문제고, 그 발의(안)들에 대해서 국토부가 현실적으로 검토를 해서 걸러낼 수 없다는 현실을 반증하는 조항일 것입니다.

시공사가 대안설계와 공사비 산출서 등을 제출한다고 한들 도대체 어느 조합이 그 시공 내역의 적정성을 검토할 수 있다는 말입니까.

이 조항이 신설된 가장 큰 이유는 공사비 인상 관련하여 조합과 시공사의 검은 연결고리를 단절시킨다는 점에 있어서는 동의하지만, 그 책임을 조합에 돌린 점은 복잡한 내용은 난 모르겠으니 너네 서로 조심하고 책임은 조합이 지라는 말로 밖에는 보이지 않아 정말 실망스러운 조항이 아닐 수 없습니다.