[신탁정비사업] 신탁사가 홍보하는 3가지 효과(신속성, 공사비 절감, 투명성) 사실일까??

요즘 신탁정비사업에 대해서는 많이 들어보셨을겁니다.

 

오늘은 신탁정비사업이 신탁사들이 말하는데로 정말 필요한 것인지,

그렇다면 왜 모든 현장에서 신탁정비사업을 하지 않는 것인지,

그럼 신탁정비사업이 정말 필요한 곳은 어디인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

우선 '신탁정비사업' 많이 들어는 봤는데 어떻게 다른지 모르시겠지요.

 

간단하게 말씀드리면, 신탁사(ex. 한국토지신탁, 대한토지신탁, 하나자산신탁 등)를 선정하여 정비사업을 조합 대신 시행하도록 맡기는 것입니다.

재개발, 재건축을 조금 아시는 분들이라면 여기서 한가지 의문이 드실 겁니다.

"그럼, 정비업체랑 다른게 뭐지?"

 

정비업체는 조합의 행정(조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획 수립 등)을 대행하는 업체이지만, 신탁정비사업의 신탁사는 조합을 대신한다고 생각하시면 될 것입니다.

조합을 대신하여 협력업체들을 선정하고, 업무를 진행시키는 것이지요.

조합을 대신하다보니 신탁사는 관할관청에 사업대행자 고시를 받아야 합니다.

 

그럼, 신탁사를 선정하면 어떤 점이 좋을까요?

과연, 신탁사들이 홍보하는 내용이 맞을까요?

 

 

 

신탁사들은 3가지를 장점으로 내세웁니다.

'사업의 신속성', '공사비(사업비) 절감', '조합의 투명성'이 그것이지요.

정말 그런지 알아볼까요. 

1. 사업의 신속성

 

신탁정비사업은 두 가지로 분류할 수 있습니다.

지정개발자 방식(도시및주거환경정비법 제27조)과 사업대행자 방식((도시및주거환경정비법 제28조)입니다.

 

가장 큰 차이는 조합(또는 추진위원회)의 존재 유/무 입니다.

지정개발자 방식은 조합(또는 추진위원회)이 없습니다. 

존재했다고 하더라도 지정개발자 고시가 된 순간 조합(또는 추진위원회)는 취소됩니다.

모든 업무는 신탁사가 주관되어 진행하는 것이지요. 

도시및주거환경정비법

제27조(재개발사업·재건축사업의 지정개발자) ⑤ 제2항에 따라 시장·군수등이 지정개발자를 사업시행자로 지정·고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다. 이 경우 시장·군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 한다.

 

사업대행자 방식은 신탁사를 하나의 협력업체라고 생각하시면 이해하기 쉽습니다.

조합 대신 사업을 주관하는 협력업체를 선정하는 것이지요.  

그럼, 신탁정비사업을 추진하면 도대체 어느 부분에서 사업 기간이 단축될 수 있을까요?

 

사업대행자 방식에서 사업기간 단축은 무의미합니다. 신탁사가 하나의 협력업체와 다른 점이 없기에 사업기간 단축이 될 수 있는 부분이 전혀 없습니다.  

지정개발자 방식이라면 사업기간 단축이 가능합니다.

 

구  분	일반 정비사업	지정개발자 방식 신탁정비사업
시공사 선정 시기	조합설립인가 후	사업시행자 지정/고시 후
조합(또는 추진위원회)구성	필요	불필요

 

도시및주거환경정비법

제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)

 

④ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.  <개정 2017. 8. 9.>

 

⑥ 시장·군수등이 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제26조제2항 및 제27조제2항에 따른 사업시행자 지정·고시 후 제1항에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.  <개정 2017. 8. 9.>

 

다만, 일반적인 경우의 재개발.재건축에서는 사업기간의 단축을 보기는 어렵습니다.

이미 조합(또는 추진위원회)이 구성된 구역이 많을 것이 때문입니다.

 

사업기간 단축효과를 보려면 서울지역(*서울의 경우 서울시 조례에서 사업시행인가 이후 시공사 선정하도록 규정하고 있습니다.)에서 추진위원회 구성도 하지 않은 사업장으로 범위를 축소할 수 밖에 없을 것입니다.

실제로 서울 여의도 일부 사업장의 경우 작년 재건축부담금 면제 효과와 사업기간 단축 효과를 누리기 위해 지정개발자 방식의 신탁정비사업으로 사업을 추진한 곳이 꽤 존재합니다.

 

2. 공사비(사업비) 절감

 

가끔 신탁사가 자시들을 홍보하는 자료를 볼 때 어이가 없어 웃음이 나오는 부분입니다.

 

'공사비 절감' 있습니다.

다만, '사업비 증가'가 따릅니다.

 

 

보통 일반 정비사업에서 공사비에는 '건축비+분양경비+이익' 의 구조라면, 신탁 정비사업에서 공사비에는 '건축비+이익'의 구조로 이루어져 있어, 단순 숫자 비교만 하자면 싸게 보여지는게 사실이지만, 분양경비는 조합과 신탁사의 책임으로 사업비에 포함되기에 전체 총 사업비에서는 동일합니다.

 

신탁정비사업에서 사업비 절감효과를 볼 수 있는 부분이 없는 것은 아닙니다.

재개발, 재건축을 하게 되면 굉장히 많은 사업비가 들어갑니다.

현금청산비용, 조합원이주비용 등 공사비를 제외한 일반 사업비의 규모도 상당히 큰 부분입니다.

이런 비용은 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증을 받아 금융권에서 사업비 및 이주비 대출을 받는게 보통인데, 이때 신탁사의 신용이 좋아 대출 이자를 낮추는 부분에서는 틀림없이 효과가 있습니다.

 

 

3. 조합의 투명성

 

신탁사가 있고, 없고에 따라 조합의 없던 비리가 생기고, 있던 비리가 없어지지는 않습니다. 

초등학생도 알 수 있지요. 

이 부분도 신탁사가 너~~~~~~~무 과대 포장하고 있다고 생각합니다.

 

제 생각에는 신탁사가 하고 싶은 말은 이럴듯 합니다.  

시공사로부터 직접 조합이 대여받는 일반정비사업 구조가 아니라 신탁사가 자금을 차입하거나, 직접 투입하기 때문에 자금의 차입 및 집행에 있어서 투명해질 수 밖에 없는 부분은 있습니다.

 

다만, 시공사로부터 직접 조합이 대여받는 방식은 무조건 비리가 있는 것인가? 

 

절대 그렇지 않습니다. 제 경험 상 몇 몇 조합의 경우에는 사업비 및 이주비 대출을 금융권을 통해서 받는 것보다 직접 시공사로부터 차입하면 오히려 대출이자 비용 부분에서 절감을 할 수 있는 사례[전제조건이 시공사 비용 지급 순서를 (이자비용 - 유이자사업비 - 무이자사업비 - 공사비) 순서로 상환할 수 있어야 합니다.)도 있었습니다. <이 내용은 시공사 도급계약 편에서 따로 다루겠습니다. >

 

신탁사 분들!!

조합원들이 아무것도 모른다고 대충 넘어가지 마시고, 본인들의 장점을 정확하게 홍보해주시기 바랍니다. 장점이 없는 것도 아닌데... 너무 포장하고 있다는 생각은 드네요.

 

다음 편에서는 신탁정비사업이 반드시 필요한 정비사업 유형에 대해서 살펴보겠습니다.

 

▶신탁형정비사업이 반드시 필요한 정비사업 유형 글 보러가기