신탁정비사업이 반드시 필요한 정비사업 유형 알아보기

먼저 글에서는 신탁사들이 홍보하는 3가지 장점에 대해서 알아봤습니다.

그럼, 신탁형정비사업은 과연 어떤 재개발,재건축 현장에 도움이 되는 것일까.

 

 

우선 알아야 할 것을 일반정비사업과 신탁형정비사업의 사업 구도가 어떻게 다른지를 알아야 이 질문에 대한 답변을 할 수 있습니다.

 

구  분	일반형정비사업	신탁형정비사업
인허가	조합	조합
자금조달	시공사	신탁사
분양		조합 & 신탁사
시공		시공사

 

보통 우리가 알고 있는 재개발, 재건축에서는 시공사가 자금조달을 하고, 분양을 해서 공사비를 받아가는 구조입니다.

시공사의 역할이 크다보니 조합의 시공사 의존도가 높고, 자금조달이 막히거나, 분양이 안되거나, 공사 관련 문제가 생길 때마다 시공사가 해결해야 하다보니 자연히 시공사의 부담도 커지는 것입니다. 

그렇다보니, 재개발, 재건축에서 시공사들의 경쟁이 치열해지는 곳은 분양성이 보장되어 있는 위치이거나, 조합원의 분양신청율이 높아 일반분양분이 많지 않을 것으로 예상되는 사업지입니다.

 

거꾸로 말하자면, 입지가 좋지 않아 분양성이 보장되지 못하는 지역이거나, 조합원 세대는 적은 반면 일반분양분이 많은 지역은 시공사의 부담이 높아지기에 시공사들의 경쟁이 약할 수 밖에 없고, 경우에 따라서는 수의계약으로도 시공사를 선정하지 못해 장기 표류할 수 밖에 없습니다.

 

바로 이런 현장들에서는 신탁정비사업이 대안으로 떠오르고 실제로 신탁정비사업 방식으로 시공사를 선정하여 착공/분양까지 진행한 현장들도 나오고 있습니다.

(신탁방식으로 분양 성공한 대표적인 현장으로는 대전 용운동 'e편한세상에코포레'가 있다. 이 현장을 한국토지신탁을 신탁사로, 대림&고려개발을 시공사로 선정하여 분양 완판한 사업장입니다. )

 

이런 현장들에서 신탁정비사업을 추진할 수 있다면 먼저,  우수한 브랜드의 시공사 참여 기회가 확대될 것이고,

 

자금조달과 분양의 짐에서 해방되고 공사비를 기성율(분양과 상관없이 공사 진행에 따라 공사비 정산을 받는 방식)로 받아갈 수 있다는 점에서 시공사는 굉장히 큰 메리트로 느낄 수 밖에 없기 때문에 우수한 브랜드의 시공사들의 참여 기회는 확대될 수 밖에 없습니다.

신탁사의 우수한 신용도를 바탕으로 자금조달의 어려움이 없어 사업기간이 일부 지연되더라도 조합의 자생력을 높일 수 있습니다.

 

2009년 글로벌금융위기 시에 시공사를 구하지 못해 장기표류된 사업장이 한 두군데가 아닐겁니다. . 이런 사업장이 신탁정비사업으로 전환할 수 있다면, 조합의 자생력을 높이는 방법이 될 수 있을 것입니다.  

 

다만, 신탁사의 선정은 마냥 쉽지만은 않아 보입니다. 신탁사 선정에서 가장 큰 문제가 조합원들의 선입견입니다. 신탁사 선정을 하려면 '신탁등기'를 해야 하는데 바로 이 신탁등기를 할 수 있느냐가 핵심입니다.

 

여러분은 신탁등기하면 어떤 생각부터 드십니까.

 

저 역시 잘못된 선입견을 가지고 있었습니다.

신탁등기를 하게 되면 내 재산권을 내 마음데로 처리하지 못한다고 생각했고, 신탁사가 부도날 경우 내 재산을 날린다고 생각했습니다.

 

신탁등기를 하더라도 매매 또는 대출을 할 경우 신탁을 임시해제 후 다시 신탁등기를 설정할 수 있다고 하고, 신탁사가 부도가 나더라도 법에 의해서 보호를 받을 수 있습니다. 

신탁법

제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

제24조(수탁자의 파산 등과 신탁재산) 신탁재산은 수탁자의 파산재단, 회생절차의 관리인이 관리 및 처분 권한을 갖고 있는 채무자의 재산이나 개인회생재단을 구성하지 아니한다.

 

혹시라도 내 집이 속한 재개발, 재건축 지역이 일반분양 분이 월등히 많고, 입지여건이 좋지 않아 분양이 잘 될 것 같지 않다면 신탁정비사업으로의 전환을 검토할 필요 있어보입니다. 이런 지역에서의 신탁정비사업은 선택이 아닌 필수라고 생각합니다. 

▶[신탁정비사업] 신탁사가 홍보하는 3가지 효과 사실일까?