재개발/재건축 동의자 수 산정 기준[불명자 처리 및 국공유지 동의]

재개발 사업 특성 상 진행단계별로 따로 정하는 동의율을 충족해야 다음 단계로 진행할 수 있습니다. 

가장 대표적으로 재개발 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지등소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

(도시및주거환경정비법 제35조 조합설립인가 등)

 

예를 들어 100명의 토지등소유자가 있는 재개발 사업에서 조합을 설립하려면 100명의 4분의 3이상인 75명 이상의 동의가 필요합니다.

여기서 모수인 전체 토지등소유자 수를 90명으로 줄일 수만 있다면 당연히 90명의 4분의 3이상인 68명으로 줄어들 것입니다. 

어떻게 가능하냐고요??

바로 불명자와 국공유지를 활용하면 모수인 전체 토지등소유자 수를 줄이거나 동의자 수를 늘릴 수 있습니다.

 

 

우선, 불명자 처리에 대해서 알아보겠습니다.

 

조합설립동의서를 징구하기 위해서 조합이 가장 먼저 진행하는 것이 조합원 명부 작성입니다. 

명부를 작성하기 위해서는 구역 내 토지 및 건물에 대한 등기부등본을 열람하여 토지등소유자 명단과 주소를 확인하게 되는데 이때 간혹 등기부등본에서 주민등록번호 기록이 없고, 기재된 주소지가 현재 주소와 달라 소재지 확인이 불가능한 경우가 있습니다. (이를 '불명자'라 합니다)

 

법에서는 하나의 물건을 여럿이 공유할 경우 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 규정(도시및주거환경정비법 시행령 33조 1항 1호)하고 있는데 문제가 되는 부분이 여기에 있습니다.

예를 들어 3명이 하나의 물건을 공유하고 있는데 그 중 1명의 소재지 확인이 불가능한 경우 법에서 정하는 대표자를 선정할 수 없어 조합총회의 의결권을 행사할 수 없는 불이익을 받게 됩니다.

 

이때는 등기반송 내역 등 소재지 확인이 불가능한 증빙자료를 첨부하여 토지등소유자 또는 공유자 수에서 제외할 수 있습니다.(도시및주거환경정비법 시행령 33조 1항 4호) 

이 내용을 잘못알고 간혹 자동동의로 처리하는 조합이 실제로 있는데, 나중에 이주개시 후 철거 중 조합설립무효 소송에 휘말리고 싶지 않다면 불명자의 토지등소유자 제외를 위한 조합설립변경을 진행할 것을 권해드리겟습니다.

 

 

다음으로는 국공유지 동의에 관해 알려드리겠습니다.  

재건축의 경우 사업구역 내 토지의 대부분이 일반 개인이 소유주이기에 해당 사항이 크지 않지만,

재개발사업의 경우 사업구역 내 토지의 상당 부분이 국공유지(소유권자가 국, 국토교통부, 재무부, 관할관청 등)인 경우가 대부분입니다.

 

그럼 이런 국공유지의 소유권자도 토지등소유자이냐?

당연히 토지등소유자입니다.

그럼 국공유지의 소유권자에게 법에서 정하는 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인한 후 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여 서면 동의서를 징구할 수 있을까요? 

당연히 불가능합니다.

국공유지의 소유권자는 어떤 기관이든 상관없이 검색한번이면 소재지 확인이 가능하기에 불명자 처리를 할 수도 없습니다. 

정말 운나쁘게 토지등소유자 100명 중 국공유지 소유권자가 10명이라면 나머지 90명의 개인소유주 중 75명의 동의를 받아야 할까요?(자그마치 83%의 동의율이네요)

 

 

결론부터 말씀드리면 정비사업 구역 내 국공유지는 자동동의로 볼 수 있습니다.

토지등소유자가 100명 중 국공유지 소유자가 10명이라면 개인소유자 90명 중 65명의 동의만 진행하면 됩니다.

 

이 내용 역시 잘모르고 국공유지 소유권자를 토지등소유자 수에서 배제한다든지, 아니면 미동의로 놓고 개인소유자에게 추가 징구하는 조합들이 실제로 정말 많습니다. 

<지난 2014년 4월 14일 대법원 선고 2012두1419 판결문 내용 일부를 발췌해보면 이러합니다.> 

국가와 지방자치단체가 정비사업 시행과 관련하여 여러 공적 권한과 역할을 부여받고 있음과 아울러 공공복리 실현을 위하여 정비사업을 지원하고 사업의 추진에 협조할 의무를 지고 있는 점 등에 비추어 보면, 해당 정비사업조합에 대한 설립을 인가하는 관할관청이 대표하는 지방자치단체가 정비구역 내에 토지를 소유하는 경우에 지방자치단체는 조합설립인가처분을 통하여 해당 정비사업조합의 설립에 동의한 것으로 볼 수 있고, 또한 국가 또는 정비구역 지정권자가 대표자로 있는 지방자치단체가 정비구역 내에 국·공유지를 소유하는 경우에 정비기본계획의 수립 및 정비구역의 지정으로부터 관할관청의 구체적인 조합설립인가처분에 이르기까지의 과정에서 협의 절차 등을 통하여 정비사업 자체나 해당 정비사업조합에 의한 사업추진에 대하여 명시적으로 반대의 의사를 표시하거나 반대하였다고 볼 수 있는 행위를 하지 않았다면, 국가 또는 지방자치단체는 관할관청의 인가에 의하여 이루어지는 해당 정비사업조합의 설립에 동의한 것으로 볼 수 있다.

 ▶ 본 판결문 전문은 댓글로 요청하시는 분이 있으시면 공유드리겠습니다.

오늘 제가 업무 중에 불명자 처리와 국공유지 자동동의 관련 문의주신 분이 있어,

일선 조합의 정확한 업무 처리로 분쟁의 소지가 없었으면 하는 마음에 공유합니다.

▶재개발 재건축 시공사 선정 시 유의사항 (수의계약 편)

▶재개발 재건축 시공사 선정 시 유의사항 (공사비 포함항목 편)

▶재개발 재건축 시공사 선정 시 유의사항 (입찰공고 편)