재개발/재건축 세부 진행 절차 <조합~사업시행인가> 이해하기 쉽게 설명해드릴게요.

 

보통 재개발은 10년이 걸린다고 합니다.

사실 재개발은 생애 한번 경험하기도 쉽지 않지요? 재개발이 왜 오래걸리는지를 알려면 정확한 절차와 소요 기간을 알아야 하겠지요. 재개발 추진 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

다만, 재개발에서는 주민들의 동의율과 같은 예측하기 어려운 일정들이 있기 때문에 정량적으로 따질 수 있는 절차 위주로 알아보기 위해 추진위단계는 조합 동의가 일정에 영향을 많이 끼치기에 제외하고 우선 시공사가 있는 조합의 사업시행인가까지의 세부 절차를 살펴보면서 정량적인 일정이 얼마나 소요되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

사업시행인가까지의 주요 단계

 

 

 

 

조합설립 후 시공자를 선정하게 되면(서울 지역 제외:서울은 사업시행인가 후 시공자를 선정할 수 있습니다.)

각 시공자의 브랜드 기준을 반영하여 설계 변경을 하게 되는데 이때 정비계획 변경을 수반하는 설계변경을 하기도 합니다. 

 

 

정비계획은 인체에 비유하면 뼈대를 세우는 작업이라고 생각하시면 됩니다.

용적률과 세대수, 층수 등 사업의 가장 중요한 부분을 결정하는 단계로 경미한 변경이 아니라면 최소 6~7개월은 소요가 되며, 길게는 1년 이상이 소요되기도 합니다.

 

 

사업대지면적 3만㎡이상이라면 경관심의를 받아야 하는데, 정비계획 변경 단계에서 함께 진행할 수 있으며 도시계획심의 접수 전 경관심의를 완료하여야 합니다.

경관심의 시 주요 내용은 스카이라인과 통경축 등 조망권에 관한 사항들이인데 요즘 교육영향평가심의와 더불어 가장 속터지는 심의입니다.

 

스카이라인, 즉 건축물의 높이와 통경축, 즉 건축물간 동간 거리와 직결되다보니 자칫하다가는 조합의 사업성을 말도 안되게 깎아먹게되지만, 심의를 진행하면 사업성은 말하지 말라고 노골적으로 말합니다.

 

사업성을 강조할 경우 오히려 불이익을 주기도 하기 때문에 경관심의 대상이라면 정말 일잘하는 협력업체 선정을 하시기 바랍니다.

경관심의와 정비계획 변경 고시를 받게 되면 다음 단계인 교통영향평가로 진행하실 수 있습니다. 

 

 

 

교통영향평가에서 가장 중요한 내용은 주차대수입니다.

세대당 얼마만큼의 주차대수를 확보하느냐는 문제는 조합입장에서는 쉽게 생각할 문제는 아닙니다.

 

잘모르는 조합에서는 현대 추세에 맞게 주차대수를 늘리기를 원하지만, "주차대수 = 지하면적"이기 때문에 사업성과 직결되는 문제입니다.

즉, 주차대수를 늘리기 위해서는 지하면적을 더 늘려야 하고, 이는 순전히 지출(공사비)만 늘리고, 수입(분양가)은 고정되는 내용입니다. 사업성이 확보되는 사업장이라면 모르겠지만, 그렇지 않다면 지상주차를 적극적으로 활용하시기를 추천드립니다.

 

그리고, 교육영향평가 역시 이 단계에서 동시 진행하게 되니 유의하시기 바랍니다.

교육영향평가는 건축심의 신청 전에 완료하면 되지만, 교육청에서 기본적인 건축계획이 수립된 후 심의 진행을 원하기 때문에 정비계획 변경 고시 후 진행하게 됩니다.

 

이때 논의되는 주요 내용은 소음과 학생들 통학에 방해되지 않는 공사차량 출입구 등이 논의되기에 교통영향평가와 일부 겹치는 내용이 있어 동시 진행하게 됩니다. 

 

 

 

건축심의에서는 앞서 결정된 내용들을 바탕으로 건축계획을 수립하고 종합적인 심의를 받게 됩니다.

앞서 진행된 각종 심의 시 조치계획을 적합하게 수립하였다면 크게 논의될 사항은 없을 것입니다.

 

다만, 최근에는 건축심의 보다도 건축심의 후 사업시행인가 전까지 진행되어야 하는 지하안전영향평가가 이슈가 되고 있습니다.

지하안전영향평가는 지난 2018년 9월 상도동 유치원 붕괴사건으로 똑같은 사건을 예방하고자 생긴 심의로 철거 및 토공사 시 주변 건축물등에 어떤 영향을 주고 이를 예방하기 위한 공법 적용 등에 대한 검토가 주요 내용입니다.

 

기본적인 내용들은 사업시행인가를 위해 검토되는 사항들로 특이사항은 없지만, 일정계획에 있어서는 신경을 써야 합니다. 

 

 

사업시행인가 전 지하안전영향평가를 완료하여야 하기에 자칫 지하안전영향평가 때문에 사업시행인가가 나지 않을 수 있습니다.

 

주의사항

 

주의할 점은 지하안전영향평가는 국토교통부에서만 진행되는 사항으로 전국의 모든 사업장이 국토부에 심의 요청을 하는 만큼 국토부에서 업무 처리하는 물리적인 시간이 오래 걸린다는 점과 토목 건축계획에 대한 내용이 주 검토 내용이다보니 기본적으로 건축심의 완료 후 신청을 해야 한다는 점입니다. 

 

 

이 단계에서 조합에서 신경써야 하는 부분은 국공유지 무상양도가 사업시행인가 단계에서 결정된다는 점입니다.

 

조합에서는 공원, 도로 등 기반시설을 추가로 설치하게 되는데 이때 설치하는 면적과 용도 폐지되는 국공유지를 비교하여 조합에서 유상으로 매입해야 하는 국공유지 면적이 결정되게 됩니다.

이를 위해서는 국공유지에 대한 세부 측량과 감정평가가 필요한데, 여기서 유의할 점은 측량은 왠만하면 한국국토정보공사(구 대한지적공사) 에 의뢰하시기 바랍니다.

 

한국국토정보공사에서 과거 수치지역으로 설정된 지역이라면 일반 민간측량업체에서도 진행할 수 있으나, 대부분의 재개발 구역이 수치지역이 아닐 것입니다. 괜히 나중에 측량성과도에 대한 신뢰도 문제로 시간낭비하느니 더러워도 그냥 한국국토정보공사에 진행하시는 것을 추천드립니다.

 

 

또한, 법에서는 종전/종후에 대해서는 구청에 선정의뢰하도록 하고 있습니다. 국공유지 감정평가는 조합 또는 구청에서 선정하라는 규정은 없으나, 감정평가업체는 총회에서 선정하도록 하고 있습니다.

 

예산을 수립하고 그 비용 범위내에서 대의원회에서 선정할 수 있는 다른 협력업체와는 선정 기준이 다릅니다.

조합총회에서 선정하여야 하고, 그 업체를 구청에서 추천을 받을 지 조합에서 2개 업체를 선정할 지는 구청과 사전협의하시기 바랍니다. 보통 법에 규정이 없기에 조합에서 선정하는 것으로 협의 유도하시기를 권장드립니다. 

 

 

정비계획변경부터 사업시행인가까지 일정을 각종 심의 일정 기준으로 보면 약 14개월에서 18개월이 소요되는 것을 알 수 있습니다.

정비계획 변경을 위해 사전에 검토되는 일정 2~3개월까지 감안하자면 약 20개월 소요로 일정 계획 수립 시 참고하시기 바랍니다.