[분양-인천] 주안4구역[주안 캐슬앤더샵에듀포레] 재개발 투자 전망

지난 6월 14일 인천 주안 4구역이 드디어 일반분양을 했습니다. 제가 개인적으로 좋아하는 롯데캐슬이기에 관심을 가지고 있었지만, 포스팅이 늦어진 건 분양가가 비싸다고 느껴졌기에 청약 결과를 확인하고 올리고 싶었기 때문입니다. 

우선 위치부터 확인해볼까요. 

 

주안캐슬앤더샵에듀포레는 주안4구역 재개발 현장으로 인천에서 학교와 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주지역으로 선호도가 높은 주안에 위치하고 있습니다. 인천은 7호선 환승이 가능한 부평 인근을 제외하면 낙후한 1호선 라인 주변보다는 주안의 주거 선호도가 높은 편입니다. 

 

시공사로는 롯데와 포스코가 참여하고 있습니다. 제가 개인적으로 롯데를 좋아하는 이유는 마감자재가 타사 대비 우수해서 입니다. 물론 롯데도 내부적으로 마감재 등급에 따라 다르긴 하겠지만 제가 봤던 롯데 현장은 개인적으로 마음에 들었습니다. 

 

<자료출처:주안 캐슬&더샵 에듀포레>

Prestige of Life 롯데캐슬

건설규모는 지하3층에서 지상 35층 규모에 13개 동 총 1,856세대가 지어질 예정이며, 지난 6월에 일반 분양한 세대수는 835세대입니다. 

 

<자료출처:주안캐슬앤더샵에듀포레 홈페이지>

 

 

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분양가격을 살펴보겠습니다. 

<단위:만원>

평형	분양가	발코니확장	중도금이자	총분양가	평단가
25	35,559	1,070	1,171	37,800	1,458
29	38,427	1,420	1,266	41,113	1,371
34	44,226	1,480	1,457	47,163	1,367

 

대표 평형 중심에 20~29층 대상 분양 가격을 기준으로 각 타입별 발코니 확장비용과 중도금이자후불 비용까지 고려하여 입주일에 지출할 총분양가를 계산했습니다.

 

중도금이자의 경우 입주자모집공고에 나와있는 중도금 회차 별 준공일까지의 실제 달수에 이자율을 알 수 없어 3.5% 기준으로 계산하였습니다.

만약, 중도금이자가 3.5% 이상이라면 조금 더 지출해야 합니다. 참고로 중도금이자가 0.5% 오를 때마다 25평 기준 167만원, 29평 기준 180만원, 34평 기준 208만원 정도 더 오른다고 생각하시면 됩니다. 

 

 

 

지난 1월 분양한 e편한세상 계양더프리미어와 1월 관리처분계획을 수립한 주안10구역을 올린 글이 있습니다. 

 

 https://nna12.tistory.com/33?category=826891

[분양예정-인천] 주안10구역 재개발 투자 전망(관리처분계획 분석)

https://nna12.tistory.com/32

[분양시장-인천] e편한세상 계양더프리미어, 인천지역 분양가 기준 투자가치전망

계양더프리미어의 경우 일반분양 계약까지 100% 완료되어 인천 지역 시세를 판단하시는 객관적인 기준이 될 수 있습니다. 반면 주안10구역의 관리처분계획의 경우 일반분양가는 변경될 수 있기에 참고 자료로서만 활용하시되, 조합원 분양 가격의 경우 감정평가로 확정된 가격이니 투자가치를 판단하시는 객관적인 기준이 될 수 있습니다. 

 

이 두 단지와 오늘 소개드리는 주안4구역 캐슬앤더샵의 입지 여건은 개인차에 따라 선호도가 달라질 수 있으나, 비슷하다고 보셔도 무방할 듯합니다. 

 

주안4구역과 주안10구역은 비슷한 위치에 있으니, 주안4구역과 계양더프리미어를 비교해보겠습니다. 

우선 주변환경입니다. 

주안과 계양동의 경우 학군과 병원 등의 생활편의 시설면에서는 주안의 압승입니다. 공장지역이 인접한 계양동의 경우 주변 환경이 낙후될 수밖에 없습니다. 

다음 교통입니다. 

 

 

 

7호선의 직접적인 이용은 아니더라도 2정거장 환승이 가능하다는 점에서 계양동의 압승입니다. 7호선은커녕 1호선과의 거리도 멀리 떨어진 주안4구역의 경우 비교 대상이 될 수 없습니다. 

장단점이 서로 너무 확실하기에 두 단지의 분양 타겟은 다를 것입니다.

 

계양더프리미어의 경우 7호선을 통한 서울로의 출퇴근이 강점이라 인천지역뿐 아니라 인근 부천 시장까지 넓힐 수 있습니다. 반면, 주안 캐슬앤더샵의 경우 서울로의 출퇴근은 약점이기에 오직 인천지역 내부 수요를 기대할 수밖에 없었을 것입니다. 

제가 이 단지의 청약을 기다린 이유가 여기에 있었습니다. 높은 분양가를 감당할 수 있는 인천지역의 수요가 있는가. 

이것이 이 단지 성패의 열쇠이기 때문입니다. 

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<자료출처:아파트투유>

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청약은 성공적이었습니다. 청약결과를 보고 많이 놀랐습니다. 높은 분양가에도 불구하고 수요가 이렇게나 많다니요. 인천은 서울처럼 2주택자임에도 불구하고 본인이 분양가를 감당할 수 있어 청약하는 사람은 거의 없을 것입니다. 거의 대부분의 청약 신청자가 실거주를 목표로 한다고 봐도 될 것이기에 인천지역 신규 공급이 터무니없이 부족했다는 것을 보여주는 아주 좋은 자료가 될 수 있겠습니다. 

 

다만, 여전히 높은 분양가임에는 틀림없습니다. 34평 기준 1,360만/평의 가격은 청라신도시에 육박하는 숫자로 조금만 더 투자하면 훨씬 좋은 주변 환경을 누릴 수 있기 때문입니다. 저라면 분명 청라신도시로 갈 것입니다. 그렇기에 이 현장의 계약율이 너무 궁금하네요. 계약이 마감되는 7월 10일이 지난 후 8월쯤 꼭 계약률 조사를 해봐야 할 것 같습니다.