'광역교통시설부담금' 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방법

개발사업을 시행하려면 사업시행자는 각종 부담금을 국가 또는 지방자치단체에 납부하여야 합니다.

이번에는 그 중 광역교통시설부담금이 재개발, 재건축에서 어떻게 부과되는지, 그리고 납부 시 유의사항은 어떤 것들이 있는지 알아보고자 합니다.

 

'대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법'에서는 개발사업을 시행하는자가 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 부담금을 내야 한다고 규정하고 있으며, 부담금 산정기준, 납부 시기에 대해서도 규정하고 있습니다.

 

 

1. 부담금 산정기준(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 제11조의3)

개발 사업별로 산정기준을 다르게 규정하고 있으며, 여기서는 재개발, 재건축에서의 산정 기준에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

 

[재건축,재개발사업에 해당하는 부담금 =  {1㎡당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적}－공제액]

 

1) 1㎡당 표준건축비(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 제11조의3 ④항)

'공공주택 특별법'제50조의3에 따라 공공건설임대주택의 분양전환가격을 산정하는 기준으로 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비로 한다.

▶국토부장관이 고시하는 표준건축비는 두 가지가 있습니다. 바로 공공건설임대주택 표준건축비(16년 6월 8일)와 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(19년 3월 1일)이 그것입니다. 이 두가지 중 부담금 산출의 기준이 되는 표준건축비는 공공건설임대주택 표준건축비입니다.

 

 

2) 부과율(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법시행령 제16조의2 ⑧항)

재개발, 재건축사업의 부과율 : 100분의 2. 다만, 별표 1의 대도시권 중 수도권인 경우에는 100분의 4

▶대도시권 중 수도권이라 함은 서울, 인천 및 경기도를 말하며, 그 외 재개발, 재건축 기본계획이 수립되는 도시에서는 부과율이 100분의 2라고 판단하시면 됩니다.  

 

3) 건축연면적(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법시행령 제16조의2 ⑥항)

부담금의 산출 기준이 되는 건축연면적이라 함은 일반적으로 생각하시는 건물의 전체 연면적과는 차이가 있습니다.

▶부담금 기준이 되는 건축연면적은 전체 연면적에서 다음에 해당하는 연면적의 합계를 제외한 면적으로 합니다.

① 지하층(주거용인 경우를 제외한다)과 건축물안의 주차장

② 공용의 청사와 '학교용지 확보 등에 관한 특례법' 재1조에 따른 각급학교

③ '주택법' 제2조 제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설

④ 주민공동시설(③에 해당하는 시설은 제외한다)

⑤ 사업이 시행되는 구역 내 종전 건축물의 연면적

⑥ 국민주택 규모 이하인 임대주택의 연면적

  

4) 공제액(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법시행령 제16조의2 ④항)

관련 법에서는 공제 대상 비용을 규정하고 있지만, 재개발, 재건축에서는 공제 대상이 없다고 생각하시면 됩니다.

▶규정하고 있는 공제 대상 중 '법제2조제2호다목에 따른 주차장'라는 부분이 나오기는 하나, 공제대상은 아닙니다. 재개발, 재건축 사업 중 용적률 인센티브를 받기 위해 추가 기부채납을 할 때 공원과 주차장이 가장 먼저 검토되는 대상이기는 하나, 공제대상이 아니라고 단언한 부분은 관련 법을 따라가다 보면 '법제2조제2호다목에 따른 주차장'은 '대도시권 교통의 중심이 되는 도시의 외곽에 위치한 광역철도 역의 인근에 건설되는 주차장.'이라고 정의하고 있습니다. 그러므로, 실질적인 공제 대상은 없다고 생각하셔도 좋습니다.

 

 

2. 부담금 납부시기(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 제11조의4)

시/도지사는 사업시행자가 사업의 승인 또는 인가를 받은 날로부터 60일 이내 부과하고, 부과일로부터 1년 이내 납부하도록 하고 있습니다. 납부하지 않을 시 가산금까지 징수할 수 있도록 하고 있습니다.

정당한 세금은 사유없이 납부하지 않을 경우 가산금 책정과 더 나아가서는 압류까지 가는 절차는 지극히 당연합니다. 다만, 재개발, 재건축을 진행하고 있는 조합 입장에서는 조금이라도 세금을 합법적으로 절약할 수 있는 방법이 있어 공유하고자 합니다.

예를 들어보겠습니다.

 

A 조합입니다.

일반 재개발정비사업을 진행하던 시공사를 선정하고 2013년 사업시행인가를 득하여 법에서 정한 기준에 따라 광역교통시설부담금 10억이 부과되어 성실히 납부하였으나, 리먼사태 등으로 더 이상 사업 추진을 못하다 최근 공공임대정비사업으로 전환하여 사업 진행을 하고 있습니다.

 

B 조합입니다.

A조합과 비슷한 시점에 마찬가지로 사업시행인가를 받아 10억의 광역교통시설부담금을 부과 받았으나, 사업 추진을 못하여 부담금을 납부못하여 3%의 가산금인 3천만원까지 받은 사업장이나, 마찬가지로 최근 공공임대정비사업으로 전환하여 사업 진행을 하고 있습니다.

 

두 조합 모두 조합원 분양분을 제외한 전체 세대수의 과반수를 임대사업자에게 매각하여 성공적으로 사업을 진행하였다고 한다면, A조합은 광역교통시설부담금을 10억, B조합은 부담금을 재산출하여 5억, 가산금 3% 1천5백만원, 총 5억1천5백만원을 납부하게 될 것입니다.

 

 

부담금 산출 기준이 되는 건축연면적은 지하층, 부대복리시설, 종전 건축물의 연면적, 임대주택의 연면적 등이 제외된 면적입니다. 앞서 굳이 부담금 산정기준을 설명드린 이유가 여기 있습니다. 공제되는 면적이 증가되는 사업변경이 이루어진다면 부담금은 낮출 수 있습니다.

 

재개발, 재건축을 진행하는 모든 조합 중 단 한번의 사업시행인가로 착공을 하는 조합이 얼마나 될까요?

저는 단언컨대 한 군데도 없다고 봅니다.

작게는 경미한 변경부터 크게는 사업방식을 바꾸는 중대한 변경까지 최소 2~3회는 변경하기 마련입니다.

그럼에도 불구하고 대다수의 조합이 최초 사업시행인가 시 면적 기준으로 광역교통시설부담금을 당연하게 납부하시고 있습니다. 그러지 마십시요.

 

다행스럽게도 정당한 사유로 부과대상 사업의 착공이 연기되는 경우 납부의무자의 신청을 받아 사업의 착공 시까지 납부기한을 연기할 수 있습니다. 법에서 정하는 정당한 사유로는 [ 1. 천재지변,  2.소유권 분쟁으로 인한 착공 지연,  3. 인가 조건 이행에 따른 착공 지연,  4. 건설경기 침체 등 사업을 착공하지 못할 부득이한 사유가 있다고 시,도지사가 인정하는 경우 ] 가 있습니다.

 

어떤 이유를 들어서라도 광역교통시설부담금 납부 시점을 착공 시점으로 연기하실 수 있다면 최소한 손해는 보지 않으실 수 있습니다.