[주목할 현장]서울 동대문 답십리제17구역 주택재개발 투자전망-2탄

이번 글에서는 답십리제17구역의 개략적인 사업성을 분석해보도록 하겠습니다.

 

 

답십리제17구역의 평형 구성은 이와 같습니다.

 

 

신축세대 326세대 중 임대아파트(58세대)를 제외한 분양아파트는 268세대이며, 그 중 25평형은 150세대, 34평형은 118세대로 구성되어 있습니다.

브랜드는 'e편한세상'으로 평면에 대한 구성은 지금 현재 분양중인 타 단지를 참고해도 크게 무리는 없어 보입니다.

답십리제17구역은 지난 18년 12월 28일부터 조합원 분양신청 중에 있고, 조합원은 153명으로 조합원 전체 분양신청 시 115세대의 일반분양이 예상됩니다.

 

그럼 지금부터 개략적인 사업성분석을 바탕으로 서울에서 일반 청약경쟁으로 115세대에 당첨될 확률과 조합원 물건 매입 중 어떤 투자 방식이 좋을 지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

이 조합은 SH공사를 사업시행자로 지정한 첫 번째 재개발 현장으로 이미 SH공사와 동대문구청에서 사업 타당성분석 용역을 발주하여 주민 설명회까지 완료한 구역입니다.

 

당시 사업 타당성분석 자료를 토대로 분석해보도록 하겠습니다.

우선, 종전평가 내용입니다.

 

 

사유지 평균 평당 1,268만원 기준으로 책정을 하였습니다.

조합원님들께서는 다들 종전평가 가격에 민감하실텐데요, 재개발/재건축사업에서 종전평가 금액의 아이러니에 대해서는 지난 글(조합원 종전평가금액과 권리가액의 차이와 비례율과의 관계)을 참고해주시기 바랍니다.

감정평가는 표준지공시기가를 기준으로 하거나, 적정한 실거래가 있는 경우 이를 기준으로 한다라고 규정하고 있습니다.

 

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준)

① 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

 

현재 사업지의 표준지 가격을 보면 평당 1,114만원으로 사유지 토지 평균인 1,256만원과는 약 112% 보정율을 보이고 있어 다른 재개발/재건축 사업과 비교했을 때 적정한 비율을 보인다 할 수 있습니다.

 

                                                <자료출처 : 국토교통부 표준지공시지가 열람>

다음으로는 종후평가(분양가)입니다.

 

 

이 보고서가 작성된 시점은 18년 4월 기준이기에 그 당시 시세 기준으로 적용하였으며, 바로 옆 단지인 답십리 파크자이의 2016년 6월 입주자모집공고 가격을 기준으로 보수적으로 분양가격을 산정한 것 같습니다.

 

조합원 프리미엄은 일반분양가의 82%를 적용하여 책정한 조합원 분양가격과 일반분양가 차이로 약 1억원 정도 차이가 나고 있습니다.

 

 

만약, 25평 분양신청한 조합원 물건(단독주택 대지 66㎡)를 매입할 경우 단순 분양가 차이(일반분양가-조합원분양가)로 약1억원의 시세차익과 추정 비례율 116%로 인한 권리가액 차이(권리가액-종전자산) 약4천만원, 총 1억4천만원의 시세차익을 당장 볼 수 있습니다.

이 말은 조합원물건(단독주택 대지 66㎡)이 종전자산(2.6억) + 1억4천만원 = 4억원보다 싸다면 조합원 물건을 매매하면 이득이라는 말이 되겠지요.

그럼, 현재 부동산 거래가 되고 있는 조합원 물건은 어떨까요.

 

 

18년 4분기 기준 단독/다가구 실거래 기록 중 답십리제17구역 내 거래 물건은 대지69㎡ 기준 4.4억입니다. 이미 4천만원이나 더 프리미엄이 붙은 가격에 거래가 되고 있습니다. 그럼, 이제는 조합원 물건을 사는건 손해를 보는 걸까요?

 

지금 사업성분석 자료는 종후가격(분양가)을 16년 6월에 분양한 답십리 파크 자이를 기준으로 책정되었습니다. 지난 글([주목할 현장]서울 동대문 답십리제17구역 주택재개발 투자전망-1탄)에서 말씀드렸듯이 이미 답십리 파크 자이는 분양가 기준 4억원의 시세 차익을 보고 있습니다. 

그럼, 지금 4.4억을 주고 조합원 물건을 매입하는 것은 과연 손해일까요? 

여러분의 판단에 맡기도록 하겠습니다.