[분양예정-인천] 주안10구역 재개발 투자 전망(관리처분계획 분석)

오늘 소개드릴 재개발 현장은 인천 주안10구역입니다.

 

지난 2019년 1월 5일 관리처분총회를 성공적으로 마쳤구요, 이주/철거를 거쳐 일반분양 예정현장입니다. 

 

<자료출처 : 관리처분총회 책자>

 

평면구성은 전체 33평 이하로 구성되어있으며, 전체 1,150세대 중 766세대가 일반분양 예정입니다.

 

구  분	분양	임대	총 세대수	비  고
38TYPE	78	58	136	18평형
59TYPE	617	-	617	24평형
74TYPE	209	-	209	29평형
84TYPE	188	-	188	33평형
합  계	1,092	58	1,150

 

시공사는 대림건설로 e편한세상 브랜드입니다.

  

<자료출처 : 관리처분총회 책자>

 

예상분양가는 어떨까요.

 

구 분	조합원(만원)		일반분양(만원)		차액(만원)
38TYPE	20,015	1,094/평	25,593	1,400/평	5,578	305/평
59TYPE	24,478	995/평	32,472	1,320/평	7,994	325/평
74TYPE	29,149	987/평	35,420	1,200/평	6,272	212/평
84TYPE	32,151	971/평	39,693	1,200/평	7,542	228/평

 

관리처분계획에 수립된 조합원 분양가와 일반분양가의 차이는 약 75% ~ 82%로 구성되어있고, 조합원에게는 발코니 확장이 포함되어 있기에 세대당 약 1,000만원의 추가이익이 가능합니다.

 

숫자 상으로만 보면 좋아보입니다만, 크게 우려되는 부분이 있습니다.

바로, 일반 분양가 실현 가능성과 중도금 이자 후불제입니다.

 

현재 책정한 일반분양가가 낮아 보이지는 않습니다.

 

<[분양시장-인천] e편한세상 계양더프리미어, 인천지역 분양가 기준 투자가치전망>

 

현재 주안10구역이 책정한 일반분양가는 e편한세상 계양더프리미어와 비교해 봤을 때 절대 낮은 가격이 아닙니다.

 

단순, 분양가만으로 비교하자면 평당 100만원 정도가 저렴해 보이지만, 계양더프리미어는 중도금 무이자이고, 주안10구역은 관리처분계획에서 중도금 이자 후불을 적용하였습니다.

중도금 이자 후불 비용을 감안하자면, 분양가는 같거나 약간 낮은 수준일 것입니다.

 

그렇다면, 주안10구역의 위치가 계양더프리미어와 비교했을 때 우수하냐?

그렇지 않습니다.

 

 

인천2호선의 주안10구역과 비록 환승을 해야하지만 7호선 프리미엄을 볼 수 있는 계양더프리이어와는 분명한 차이가 있습니다.

 

 

재개발구역의 특성 상 관리처분계획승인 후 이주/철거 기간이 존재하기에 분양까지 약 1년의 기간 차이가 발생합니다.

 

주안10구역은 현재 이 계획으로 102%의 비례율을 책정하였습니다.

만약, 현재 활황이라고 볼 수 있는 인천 지역의 분양 시장이 주춤하기라도 한다면 직접적인 타격을 볼 수 있는 현장입니다.

 

이 구역에 투자를 희망하시는 분께서는 인천 지역의 분양가 상승에 대한 확신이 있거나, 여유자본이 있으신 분들이 아니시라면 차분하게 다시 검토해보실 필요가 있어 보입니다.