[재개발사업] 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)의 장단점 및 위기

공공지원 민간임대 연계형 정비사업?? 잘 모르시겠지요?

그럼, 뉴스테이는 어떠신가요? 많이 익숙하실 겁니다.

공공지원 민간임대사업은 뉴스테이가 이름을 바꾼거라 생각하시면 이해하기 편하실 겁니다. 공공지원 민간임대사업은 어떤걸까요?

 

 

최근 몇 년전부터 임대아파트 물량을 확보하려는 국가 정책이 나오고 있습니다.

서민 주거 안정화를 위해 국가에서 임대아파트를 추가로 확보하여 국민에게 제공하겠다는 명목이나, 실질적으로 국가가 임대아파트를 확보할 수 있는 방법이 명확하지는 않았습니다. 

실제로 임대아파트 필요한 지역에서는 건설할 수 있는 땅이 없었고, 땅이 있는 지역에서는 임대아파트 수요가 부족했으니까요. 그래서, 생각한 방법이 재개발 사업지에 추가로 용적률을 제공하는 조건으로 임대아파트를 건설토록 했습니다. 

여기서 한 발 더 나아가 그냥 임대아파트만 짓게 해서는 아파트 품질이 영구임대아파트처럼 떨어질 수 있으니 관리를 민간임대사업자에게 넘겨 한시적(8년)으로 임대 아파트를 운영하고, 그 후에는 분양 전환하여 민간임대사업자가 이익을 볼 수 있도록 함으로써 아파트 품질을 일반 분양아파트 급으로 올리고, 다소 귀찮을(?) 수도 있는 관리에 대한 부분도 국가에서 민간으로 넘겼습니다.

이것이 바로 '공공지원 민간임대 연계형 정비사업'입니다.

 

하지만, 공공지원 민간임대사업(뉴스테이 포함)은 일부 몇 몇 지역을 제외하고는 그렇게 활성화되지 못하고 있습니다. 이유가 어떤걸까요.  

가장 첫 번째로, 공공지원 민간임대사업 연계형 정비사업을 추진하고자 하는 재개발 구역은 기본적으로 사업성이 없는 곳입니다.

민간임대사업자에게 시세보다 저렴하게(시세의 85%~90% 수준) 매각을 하더라도 용적률을 확보해서 사업성을 확보하기 위해 추진하는 것입니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법

제21조(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등에 관한 특례) 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "승인권자등"이라 한다)는 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하거나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 신청하는 경우에 관계 법령에도 불구하고 다음 각 호에 따라 완화된 기준을 적용할 수 있다. 다만, 공공지원민간임대주택과 공공지원민간임대주택이 아닌 시설을 같은 건축물로 건축하는 경우 전체 연면적 대비 공공지원민간임대주택 연면적의 비율이 50퍼센트 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율(50%) 이상인 경우에 한정한다. <개정 2016. 1. 19., 2018. 1. 16.> 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조에 따라 지구단위계획에서 정한 용적률 또는 같은 법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한까지 완화

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제78조(용도지역에서의 용적률) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16.> 1. 도시지역 가. 주거지역: 500퍼센트 이하 * 주) 일반적인 주거지역의 경우 용적률 300%를 넘기는건 거의 불가능합니다.

 

Q. 그럼, 이렇게나 많이 추가 용적률을 제공함에도 불구하고 사업성이 없는 이유는 무엇일까요.

A. 아무리 삼성 레미안이라도, 요즘 한강변을 장악하고 있는 대림 ARCRO라고 하더라도 입지가 좋지 않다면 미분양은 필연적일 것입니다.  

공공지원 민간임대사업을 추진하기 위해서는 시세보다 저렴하게라도 매각해줄 수 있는 민간임대사업자의 참여가 최우선입니다. 하지만, 민간임대사업자도 8년 동안 임대수익으로 최소한 손해를 보지 않기 위해서는 임대수요가 있을 만한 입지를 따질 것입니다. 너무나 간단한 시장 경제의 기본이지요.

 

입지가 좋은 곳은 당연히 일반정비사업을 하겠지요.

입지는 보통이어서 분양성에 의심이 드는 곳이라면 신탁정비사업을 진행할 것입니다.

그럼, 공공지원 민간임대사업을 진행하는 곳은 입지가 좋지 않아 사업성이 떨어지지만 출퇴근에 다소 시간은 걸리더라도 교통 편의성은 갖추고 있는 곳이 이 사업을 진행할 수 있는 사업지입니다.

 

만약, 공공지원 민간임대사업을 원하는 지역인데 최소한의 교통성마저 확보하지 못했다면 투자는 절대 하지 마시기 바랍니다.

 

두 번째로, 최근 대두되고 있는 이 사업의 가장 큰 리스크인 임대주택 매각 시점입니다.

 

공공지원민간임대사업의 특성상 관리처분시점에 매매계약을 체결해야 합니다. 하지만, 재개발사업 특성상 관리처분 후 이주/철거 기간만 아무리 짧아도 6개월에서 보통은 1년까지도 소요된 후 착공하게 됩니다.

그럼, 조합이나 민간임대사업자의 경우 보통 1년 전의 매매계약 가격으로 사업을 진행할 수 밖에 없습니다. 일반정비사업에서는 분양가를 인상함으로써 조합원의 부담금을 증가시키지 않을 수 있는 반면에 공공지원민간임대사업은 그 기간동안 증가한 사업비는 오롯이 조합원의 부담금이 증액될 수 밖에 없는 문제가 있습니다. 

최근 국토부에서는 이 단점을 해결하기 위한 방안을 검토 중이라고는 하나, 매매계약을 체결할 때 반드시 필요한 HUG 보증이 발목을 잡고 있는 실정입니다. HUG는 보증금액 이상의 증액은 불가하다는 입장을 고수하고 있기 때문입니다.

 

최근 건설경제에서 이 부분에 대한 기사를 게시하였기에 공유합니다. 

▶공공지원 민간임대(구 뉴스테이) 연계형 정비사업이 좌초될 위기에 놓였다. 

 

우리나라에서는 독과점은 분명한 불법입니다.

하지만, 국가에서 인정하는 독과점이 있습니다.

대표적으로 한국전력공사, HUG, 한국자산관리공사 등이 있습니다.

이 공사들이 진행하는 업무를 민간에서는 하지 못할까요?

아니면, 이 공사들만이 수행해야 국민에게 이득이 되는 특별한 이유가 있는 것일까요?

저는 잘 모르겠습니다.