양산시 재건축 진행단지[양산범어주공, 그린피아] 투자가치 분석

 

오늘은 양산에서 진행중인 재건축 단지 중 범어주공 재건축의 관리처분 내용을 바탕으로  현재 양산시장과 비교를 통해 투자가치를 분석해보도록 하겠습니다. 

투자가지 분석을 통해 범어주공과 그린피아 아파트의 비교를 해보겠습니다. 

 

 

 

먼저 범어주공은 지난 2018년 12월 관리처분계획 변경을 하여 현재 철거를 마무리하였으나, 조합 내부 소송 문제로 진행을 못하고 있습니다. 

 

관리처분 내용을 살펴보면, 

 

 

 

총 계획 세대수는 842세대 중 조합원이 628세대, 일반분양세대가 214세대 입니다. 

 

 

 

 

세부 평형 구성은 59타입의 경우 A, B 모두 4bay구성으로 현재 선호하는 평면으로 구성되어있습니다. 

다만, 59타입의 경우 개인적으로는 3bay를 선호하게 되더군요.

59타입을 4bay로 구성할 경우 침실2, 침실3이 너무 작게 구성될 수 밖에 없어 실질적인 활용도가 매우 떨어집니다. 

59타입 전체 294세대로 A타입 208세대의 경우 전체 조합원 분이고, B타입 86세대 중 조합원 분 37세대를 제외한 49세대가 일반분양 예정입니다.  

 

 

 

72타입의 경우 A타입의 경우 판상형 구조로 4bay이나, B타입의 경우 타워형으로 2bay로 선호도가 떨어질 수 있습니다. 

이런 선호도의 차이는 조합원 분양신청에서도 드러났습니다.

72-A 타입의 경우 전체 조합원 분으로 일반분양분이 없고, 72-B 타입만 일반분양분이 존재합니다. 

72타입 전체 212세대로 A타입 47세대의 경우 전체 조합원 분이고, B타입 165세대 중 조합원 분 88세대를 제외한 77세대가 일반분양 예정입니다.  

 

 

 

84타입 역시 A타입의 경우 판상형 구조로 4bay이나, B타입의 경우 타워형으로 2bay로 선호도가 떨어질 수 있습니다.

84타입 전체 336세대로 각각 168세대 씩 구성되어 있으며,

A타입의 경우 조합원 분 143세대를 제외한 25세대가 일반분양분이고, 

B타입의 경우 조합원 분 113세대를 제외한 55세대가 일반분양분으로 분양 예정입니다. 

 

 

 

 

관리처분계획에 따른 예상 일반분양가를 살펴보면 59B타입의 경우 960만원, 72B타입 약 1,000만원,

84타입 평균 약 985만원으로 비례율 100% 계획을 하였습니다. 

현재 양산물금신도시 시세와 비교하여 범어주공 관리처분계획의 타당성 검토를 해보겠습니다. 

 

 

현재 양산물금신도시에서 더 공급될 물량은 남아있지 않아, 18년 입주아파트의 경우 미분양관리지역 지정에도 불구하고 소폭 상승하는 반면, 기존 5년차 이상 아파트의 경우 소폭 하락하는 양상을 보이고 있습니다. 

 

 

범어주공의 경우 전체 세대수의 거의 60%에 달하는 물량이 84타입 미만이며 59타입의 경우 35%를 차지하고 있고, 그 물량 중 일반분양분 전체가 4bay구성입니다. 

양산시장은 59타입에 비해 84타입의 선호도가 높다라는 점에서 알 수 있듯이 실의 크기를 우선하는 지역이기 때문에 59타입의 경우는 4bay 보다는 3bay가 선호도가 높을 것이라 생각합니다. 

 

물론, 당장 홍보하기에는 4bay가 편하고 홍보 당시 선호도는 높을 수 있지만, 모델하우스를 오픈해서 직접 눈으로 본 후의 선호도는 역전될 수 있기에 3bay 변경이 이득일 수 있습니다. 

그렇다면, 59타입의 분양가를 현재 물금신도시 가격 수준인 960만원 선 보다는 좀 더 받을 수 있을 것으로 판단됩니다. 

 

 

72타입은 상품을 개선하던지, 분양가를 조정하던지 해결책이 반드시 수반되어야 할 것입니다. 

72타입의 일반분양분은 2bay구조입니다.

물금신도시를 찾아보더라도 72타입의 2bay구조는 찾아볼 수 없습니다. 

그럼에도 불구하고 분양가는 현재 물금신도시 가격을 훨씬 상회하는 1,000만원 선입니다. 

저라면 절대 투자하지 않겠습니다. 

 

최근 타워형 B타입의 경우 구조적으로 환기 문제를 개선하기 위해 거실을 이면개방 형으로 구성하여 선호도를 높이기도 하지만, 현재 범어주공의 평면계획은 이마저도 계획되어 있지 않아 보입니다. 

양산 물금 신도시 대비 상품적인 장점이 있었으면 하는 아쉬움이 존재합니다. 

 

 

84타입의 985만원 선의 분양가는 적정해 보입니다.

양산신도시가 살 수 있는 가장 큰 이유는 부산2호선이며, 부산2호선과의 생활 반경을 고려하면

현재 물금신도시 시세인 1,000만원 이하로 분양가를 책정한 것은 아주 적정해 보입니다. 

 

전체적인 범어주공의 관리처분 계획은 72타입의 분양가 인하와 59타입의 분양가 인상을 보면 적정해 보입니다만, 범어주공의 가장 큰 문제는 착공을 하지 못한다는 점입니다.

현재 이주를 나가지 않았다면 모르겠지만, 철거가 다 이루어진 시점에서의 사업지연은 절대적인 조합원들 손해입니다. 

과거에 싼 가격에 투자를 하신 분들이라면 모르겠지만, 종전평가가 1억 수준으로 평가된 시점 이후에

프리미엄을 더 하면서까지 현재 시점에 투자하기에는 무리가 있어 보입니다. 

 

현재 시점에서 저라면 브라운스톤의 범어주공보다는

아직 시작단계인 e편한세상의 복지아파트가 투자가치가 높아보입니다.