[인천 전도관구역] 관리처분계획을 바탕으로 투자가치 분석

 

요즘 인천은 정말 핫합니다. 현장이 없어서 못할 정도이죠. 

최근 백운역에서 힐스테이트가 평당 1700이 넘는 가격에 분양을 했음에도 불구하고 청약이 완료되어

개인적으로 인천 재개발현장 중 최고라고 생각하는 부평 신촌구역이 기대가 되고 있습니다. 

요즘같아서는 평당 2,000 아래로만 분양한다면 인천은 다 팔릴것만 같네요. 

백운구역과 부평 신촌구역처럼 인천은 2010년 리먼사태 이후로 개발이 멈췄다가 다시 진행되는 현장들이 많습니다. 

오늘 소개드릴 현장인 전도관구역도 정말 오랜 힘겨운 시간을 버텨서 드디어 관리처분총회를 앞두고 있더군요. 

전에 소개드린 서울 답십리17구역만큼 정말 투자가치가 높다고 생각되어 공유하고자 합니다. 

 

먼저 이 현장은 일반분양 현장이 아닌, 공공지원민간임대연계형 정비사업( 구 뉴스테이) 현장입니다. 

뉴스테이라면 임대아파트인데 볼 것 있나? 라고 생각하시는 분들이 있으시다면 생각 다시 하시기 바랍니다. 

이 현장은 장담하는데 현재 인천의 어떤 현장보다 투자가치가 높습니다. 

지금부터 관리처분계획을 근거로 그 이유를 분석해보겠습니다. 

 

개인적으로 관리처분계획을 살펴볼 때 종전가와 분양가부터 살펴보던 저인데

이 구역은 시공사 도급공사 변경 체결에 대한 내용을 조합에서 강조해서 앞단에 배치한 이유를 알 수 있겠더군요. 

일단 평당 384만원!! 공사비에 놀랐습니다. 

순간 저도모르게 아... 이거 정말 임대아파트처럼 해 놓은거 아냐? 라는

의심이 들었는데, 바로 마감재 리스트가 뒤에 있더군요. 

 

주차관제유도에 원패스시스템이 있습니다.

거기다 조합원은 발코니 확장은 기본이고, 시스템에어컨에 스타일러까지 포함된 풀 옵션입니다. 

저도 건설회사에 다니지만, 절대 이 풀옵션 마감재에 이런 공사비가 나올 수가 없습니다. 

브랜드가 없는 회사도 아닙니다. 시공사는 대림 계열의 삼호입니다. 

도대체 어떻게 된 일인지 나름 찾아봤는데, 정확하지는 않아도 대충은 알겠더군요. 

 

 

삼호·대림코퍼, 인천 금송구역 재개발공사 6천289억원에 수주 | 연합뉴스

 

지난 4월 바로 인근의 사업장인 금송구역을 공사비 379.4만원, 약 6천억 규모를 수주하였습니다. 

바로 옆 단지의 공사비와 맞출 수 밖에 없었을 것이고, 자그마치 금송구역과 통합할 경우 5500세대의 대규모로

인천을 대표하는 단지가 될 수 있기에 회사 입장에서 이익을 줄이더라도 진행한것이 아닌가 합니다. 

일단, 마감재리스트를 본 순간 혹시나 하는(임대아파트 아니야?) 의심은 접게되었습니다. 

 

이제 본격적인 투자가치인데 혹시나 제 글을 읽는 분들은 뉴스테이 사업이 이 현장처럼 관리처분을 하는 사업단계까지 

왔다면 자신있게 묻지마 투자를 하셔도 된다고 추천드립니다. 

제가 전에 작성한 글에도 있지만, <[재개발사업] 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)의 장단점 및 위기>  

보통 뉴스테이는 일반분양분을 임대사업자가 주변 시세보다 85%~90%선에서 싸게 매입하는 사업입니다. 

이 말은 엮으로 보면 조합원 분양가는 임대사업자가 매입하는 시세 대비 같거나 싸다는 말입니다.

만약, 뉴스테이 사업이 관리처분을 하는 사업단계까지 왔다면 임대사업자가 사업성이 있다고 판단한 현장일 것이고, 

이 말은 기본적인 교통환경은 확보되었다는 의미입니다. 

그럼 전도관 구역의 조합원 분양가를 살펴보겠습니다. 

 

 

 

84타입 기준 평균 3억입니다!!! 평당 900만원이 안되는 가격입니다.!!

바로 앞에 있는 서희에서 지역주택조합으로 모집해서 22년 4월 준공예정인 아파트의 84타입 현재 매매가격은

평균 3억7천만원 기준으로 보더라도 7천만원의 시세차익을 바로 가져갈 수 있습니다. 

 

 

 

또한, e편한세상의 브랜드와 5,500세대 대단지 프리미엄이 합쳐진다면 당장 7천만원의 시세차익은 최소 규모입니다. 

 

 

이쯤에서 부동산을 아시는 분이시라면 대단지가 리스크도 될 수 있는데~ 라는 걱정을 하시는 분들이 있으신가요? 

만약, 5,500세대나 되는 대단지인데 입주 시점에 물량이 몰려 매매가 안되서 시세를 못받을까 걱정하시는 분들?

걱정하지 마세요. 이 사업은 공공지원민간임대연계형 사업은 조합원들만이 누릴 수 있는 또 다른 장점이 있습니다. 

바로 임대사업자가 임대운영하는 8년~10년 사이 동안 거래할 수 있는 매물이 조합원 분 밖에 없다는 것입니다. 

 

 

전도관 구역 전체 1,705세대 중 조합원 분은 530세대. 불과 31%밖에 안됩니다. 

입주 후 향후 8년~10년 간 1,705세대 중 매매로 거래될 수 있는 물건은 530세대 밖에 안된다는 말입니다. 

맞는 비교는 아니겠지만, 명품의 가격이 높은건 누구나 살 수 있어서가 아니라고 들었습니다. 

누구나 살 수 있다면 가격은 떨어진다고요. 

 

현재 인천은 전도관, 금송, 도화, 미추8, 십정 정도만 뉴스테이 현장으로 남아있습니다. 

이 현장들도 정말 언제 일반분양사업으로 전환될지는 모르나, 만약 이 현장들 중 전도관처럼 뉴스테이로 관리처분을

진행하는 현장이 나온다면 묻지도 따지지도 말고 투자하십시요.