[민간택지 분양가상한제 적용기준-국토교통부] 발표 내용 분석 및 알기 쉬운 분양가산출방법

지난 8월 12일 국토교통부에서 그동안 지속적인 협박(??)에도 불구하고 강남 재건축 단지 중심으로 가격이 상승하자 많은 부담에도 칼을 꺼내들었습니다. 

바로 민간택지에도 올 10월까지 주택법 시행령을 강화해 분양가상한제를 적용하겠다는 내용입니다. 

크게 분류해보면 첫 째, 분양사상한제 적용으로 주택공급가격을 잡고, 두 번째, 전매제한 기간 강화 및 거주의무기간 도입 검토를 통해 투기세력을 진입을 배제하겠다는 내용입니다. 

그럼, 발표된 국토부 내용을 살펴보면서 분양가상한제가 실제 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다. 

 

 

먼저, 분양가상한제의 분양가 산출방법에 대해 알아보겠습니다. 

대부분의 사람들이 분양가상한제가 적용되면 시세보다 저렴하게 공급된다고 알고 있고, 이번 국토부의 언론보도 발표 자료를 봐도 시세보다 저렴하게 공급하기 위해 분양가상한제를 적용한다고 발표하였습니다. 

그럼, 분양가상한제가 모기에 시세보다 저렴하게 공급할 수 있다고 할까요.

분양가상한제에서는 산출 공식이 있습니다. 간단하게는 "택지비 + 건축비 = 분양가"라고 할 수 있습니다. 

 

조금 더 추가하자면 "택지비 = 땅값 + 가산비" , "건축비 = 국토부에서 고시한 기본형건축비 + 가산비"입니다. 

택지비에 들어가는 가산비는 이자, 세금, 지질여건에 따른 공사비(흙막이 및 차수공사, 연약지반 공사 등)이 있고, 건축비에 들어가는 가산비에는 각종 수수료 및 친환경공사비 등이 포함됩니다. 

 

 

 

<분양가상한제 산출 방식에 대한 내용은 다음 글에서 세부적으로 알아보겠습니다.>

택지비의 경우 각 지역별로 다르긴 하지만 공시지가를 바탕으로 자신이 속한 지역의 땅값은 예측이 가능하고, 건축비의 경우도 고시된 내용을 바탕으로 하기에 예측이 가능합니다. 

결과적으로는 "택비지(=땅값) + 건축비(750만원/평~850만원/평) = 분양가" 정도라고 참고하실 수 있을 것입니다. 

 

예를 들면, 땅값이 1,200만원 지역에서는 약 1,950만원~2,050만원 정도의 평당 분양가 산출이 가능하고, 이 가격이 인근 시세보다 높지않다면 분양가상한제 적용이 된다 하더라도 그렇게 타격은 없을 것입니다. 

 

다만, 이번 국토부 발표에서도 강남지역의 재건축 단지를 타겟으로 하였기에 강남지역의 경우 시세가 훨씬 상회하기에 직접적인 타격이 있을 수 밖에 없습니다. 

그리고, 재개발/재건축의 경우 노후된 지역을 개발하는 것이기에 인근 대비 땅값이 저렴할 수 밖에 없어 다른 개발 방식에 비해 타격이 더 큰 것은 분명합니다. 

 

 

재개발/재건축 현장에서는 특히 불리할 수 밖에 없는 분양가상한제가 적용되는 지역은 어디일까요?

 

 

이번 발표된 내용의 분양가상한제 지역 지정 요건 중 주목할 내용은 "투기과열지구"로 지정된 지역이라는 내용입니다.

현재 투기과열지구로 지정된 지역은 서울 전 지역, 경기 광명시, 과천시, 하남시, 성남분당구, 세종시, 대구 수성구가 그 대상입니다. 

다른 지역의 경우 일단 분양가상한제 지역에서 벗어나나 이번 발표내용에서 알 수 있듯이 "투기과열지구 = 분양가상한제 적용"과 같은 의미기에 현재 시세가 상승 중인 다른 지역들도 안심하기에는 이르다고 생각됩니다. 

 

 

 

투기과열지구에서의 분양가상한제 적용은 언제부터 적용될까요?

 

 

국토부는 발표된 내용을 바탕으로 10월가지 주택법 시행령을 개정하여 분양가상한제를 적용하겠다는 것이 기본 방침입니다. 

논란이 많았던 재개발/재건축 지역의 적용 시점도 '관리처분 인가'가 아닌 '최초 입주자모집공고 신청'부터로 적용하면서 관리처분인가를 받은 많은 지역에서는 올 10월까지 입주자모집공고 승인을 받지 못할 경우 분양가상한제 적용에 따른 관리처분변경이 불가피한 상황이 되었습니다. 

국토부에서는 재개발/재건축 조합원의 기대이익보다 국민의 주거안정이라는 공익이 크다고 본다며 발표하였습니다. 

 

 

 

또한, 분양가상한제가 집값을 안정하는 직접적인 효과보다는 시세차익을 보기 위한 투기를 부추길 것이라는 논란에 대해서는 전매제한기간 확대라는 강수를 두어 투기 세력을 배제하기 위한 대책을 마련하였습니다. 

 

 

여기에 거주의무기간(최대5년)을 분양가상한제 적용 주택에 도입 검토 중이라고 발표하면서 추가로 시세가 더 오를 경우 10월 주택법 시행령 개성 시 보다 강한 대책 수립도 가능하다는 반 협박(??)을 하면서 까지도 집값 안정화에 모든 것을 걸었다는 느낌입니다. 

만약, 거주의무기간까지 적용이 된다면 최대 15년까지 거래할 수 없다는 말이 됩니다.