김포!! 조정대상지역 지정 or 투기과열지구 지정, 여러분의 선택은?

지난 6.17부동산대책의 최대 수혜 지역으로 뽑히는 김포와 파주. 그 중에서도 김포의 집값 상승세가 어마무시합니다. 

최근 정부에서는 심해진 전세난으로 인해 10월 말, 늦어도 11월 초에는 부동산대책을 발표할 예정이라고 하고 있습니다. 

주된 내용으로는 임대주택 공급 등 전월세 관련 부분 보완이 대부분일 것이라 하지만, 하루가 다르게 오르고 있는 김포 부동산 가격을 정부가 그냥 두고 보지는 않겠다 싶습니다. 

 

 

문제는 김포가 조정대상지역으로 지정될것인지, 아니면 투기과열지구로 지정될것인가 하는 것입니다. 

김포가 조정대상에서 빠져있는데 투기과열지구는 무슨 말인가 하시겠지만, 지난 6.17부동산대책에서도 '성남 수정구', '안산단원', '군포', '의왕'은 조정대상지역을 거치지 않고 바로 투기과열지구로 지정되었습니다. 

먼저 조정대상지역과 투기과열지구의 각종 제재 효과에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

가장 먼저 주택담보대출비율이 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40%까지 떨어집니다. 

1주택세대가 주택신규구입을 위해서는 조정대상지역에서는 기존주택 2년내 처분 및 전입 조건이 붙고, 투기과열지구에서는 기존주택1년내 처분 및 전입 조건이 붙어 전반적으로 투기과열지구가 제재조건이 강합니다. 

 

 

조정대상지역과 투기과열지구의 지정 요건

 

먼저, 조정대상지역의 지정 요건은 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역입니다.

그리고, 투기과열지구의 지정 요건은 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 가운데 아래의 하나에 해당되는 지역입니다.

 

1. 최근 2개월간 해당 지역 공급 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하의 주택청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우

2. 주택사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우

3. 주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우

4. 분양계획이 전월 대비 30%이상 감소하는 경우

 

이 중 3. 의 경우가 수치로 표시할 수 없는 어떻게 보면 주관적인 기준에 해당이 되어 지난 6.17부동산대책 발표 시 '성남 수정구', '안산단원', '군포', '의왕'이 조정대상지역을 거치지 않고 바로 투기과열지구로 지정된 이유가 되지 않을까 생각됩니다. 

 

그리고, 이 점이 이번 부동산대책에서 김포가 조정대상지역 지정을 건너띄고 바로 투기과열지구로 지정될 가능성이 아주 높다고 판단하는 근거이기도 합니다. 

 

 

2020년 월별 소비자물가상승률

 

 

코로나가 기승을 부리기 시작한 1월부터 5월까지는 가파른 마이너스 성장률을 보이다가 진정세가 시작된 6월부터 상승률을 보이기 시작합니다. 

 

 

2020년 풍무푸르지오, 사우아이파크 주택가격상승률

 

먼저, 김포 대장주인 풍무푸르지오입니다. 

1월 실거래가격을 100%로 봤을 때 10월 현재 실거래가격은 128% 상승했습니다. 

 

 

전월 비교(노란색 백분율 숫자)를 보더라도 물가상승률과는 다르게 꾸준히 상승세를 이어가다가 김포 주택가격 상승을 이끌었던 6.17대책과 경희대병원 유치 언론보도가 된 6월 이후로는 3% 이상의 주택가격상승이 이루어집니다. 

1월부터 5월까지 마이너스성장률을 지속해오다가 6월에 들어서야 간신히 회복하고 있는 그것도 1%에도 훨씬 못미치는 성장률을 보이고 있는 물가 상승률과는 차원이 다릅니다. 

 

 

풍무푸르지오와 비슷한 시기 입주한 사우아이파크를 살펴보겠습니다. 

사우아이파크는 1월 실거래가격을 100%로 봤을 때 10월 현재 실거래가격 상승률은 무려 140%입니다. 

 

 

전월 비교(노란색 백분율 숫자)를 보면 훨씬 놀랍습니다. 6월 이후로는 한달만에 108%가 상승했고, 10월 실거래가격은 9월 대비 112%의 고속 성장률을 보이고 있습니다. 

9월 대비 10월의 물가상승률이 고작 0.7%인건을 보면 몇 배가 차이가 나는 건지 계산하기도 어려울 정도입니다. 무려 16배 이상입니다!

 

 

여러분의 선택은?

 

다시 한 번 조정대상지역의 지정 요건을 살펴보면 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상인 지역입니다. 

투기과열지구의 지정 요건은 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 가운데 주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우에 지정할 수 있습니다. 

 

여러분께서는 김포를 이번 부동산대책에 반드시 포함을 시켜야 한다면 조정대상지역과 투기과열지구 중 어떤 선택을 하시겠습니까?

물론, 개인적으로 지금의 부동산대책이 오히려 기형적인 부동산 가격 상승을 이끌고 있다고 생각합니다. 

이런식의 부동산 대책으로는 절대 서민주거안정이라는 현 정부의 취지를 달성할 수 없을 것입니다.