고분양가 심사제도에 의한 분양가 산출 기준

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도가 개선되어 최근 분양을 앞둔 단지들이 심각한 타격을 받고 있습니다. 

바뀐 고분양가 심사게도 기준에 대해 알아보고 분양을 앞둔 인천의 재개발 사업장을 대상으로 고분양가 심사제도 개선안에 의한 분양가 예측을 해보도록 하겠습니다. 

 

우선 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준은 아래와 같습니다. 

 

주택도시보증공사 고분양가 심사기준 참조<http://www.khug.or.kr>

 

 인근 분양단지의 분양가격과 준공 후 10년 이내 단지 분양가격을 비교단지로 선정한다고는 하지만, 결론은 인근시세를 초과하지 않는 가격으로 심사하겠다는 내용입니다. 

 모야, 그럼 위에서 말하는 A나 B는 알아볼 필요도 없는 것 아니냐 생각하실 수 있겠지만, 그렇지 않습니다. 

 A나 B가 시세보다 떨어지는 값일 경우 있을 수 있기 때문에 먼저 따져보실 필요는 있습니다. 

 

 

고분양가 산정 산식 기준 용어 정의

 

 

용어에 대한 정리부터 하겠습니다. 

 

먼저, '평균분양가격'이란 입주자모집공고에 있는 전 세대에 대한 분양가격을 전 세대에 대한 공급면적으로 나눈 3.3058㎡당 금액입니다. 

 

두번째로 '주택가격변동률'은 네이버 검색으로도 금방 찾아보실 수 있습니다만, e나라지표라는 통계청 자료를 활용하시는 것이 정확한 정보입니다. 

 

e나라지표<https://www.index.go.kr>

예를 들어 수도권지역에서 2018년의 분양단지(103.6)와 현재(110.8) 주택가격변동률은 7.2%상승으로 볼 수 있습니다. 

 

 

주택도시보증공사 고분양가 심사기준 참조<http://www.khug.or.kr>

그리고, '심사평점에 따른 가감률'이란 주택도시보증공사의 내부 기준으로 위 기준에 의해서 주택도시보증공사의 심사를 거쳐 300점 만점 기준 심사 대상 사업장과 비교 대상 사업장을 점수화하여 그에 따른 점수 차이만큼 가감률을 적용시키는 내용이나 심사 기준에 대해서는 주택도시보증공사에서 비공개하기 때문에 그 기준을 알 수 없다는 점은 아쉬운 점입니다. 

 

마지막으로 '보증관리위험률'이란 투기과열지구는 85%, 투기과열지구 외 지역은 90%를 적용한다는 주택도시보증공사 내부 기준입니다. 

 

 

분양예정 단지(주안10구역, 다복마을재개발) 고분양가 심사 예측

 

고분양가 심사 기준에 대해 알아보았으니, 분양예정인 인천의 재개발지역에 고분양가 심사 기준에 따른 분양가를 예측해보도록 하겠습니다. 

 

 

최근 대림건설과의 경쟁에서 승리한 주안10구역의 포스코와 21년 상반기 분양예정에서 늦춰지고 있는 한화건설의 다복마을을 대상으로 고분양가 심사 시 분양가를 예측해보도록 하겠습니다. 

 

먼저, 두 사업장 모두 준공사업장의 경우 10년은 지났으나 반경 1KM이내에 비슷한 규모의 입주단지가 있어 준공사업장을 선정하는 점에서는 어려움이 없었습니다. 

 

 

 

 

포스코 -  주안 10구역

 

A 분양기준 비교사업장 - 캐슬&더샵(19년6월 분양)  🔹 평균분양가격 * 주택가격변동률 * 심사평정 차이에 따른 가감률 (약 1,252만원) * (20년 110.8-19년 104.0=106.8%) * 100%(임의적용) = 1,337만원/평   B 준공기준 비교사업장 - 더월드스테이트(08년5월 입주) 🔹 평균분양가격 * 주택가격변동률 * 심사평정 차이에 따른 가감률 (약 700만원) * (20년 110.8-08년 96.3=114.5%) * 100%(임의적용)  = 801.5만원/평   C 심사 사업장 인근 지역의 매매가격 수준 🔹 인근시세수준 * 보증위험관리율 더월드스테이트(08년5월 입주) = (약 1,300만원) * (투기과역지구 외 90%) = 1,170만원/평 ※ 인근사업장 선정 기준 = 대상사업장으로부터 반경 500m이내 동일 행정구역 내에서 준공 후 20년 이내의 준공사업장

👉 C를 넘지않는 한도에서 A와 B중 높은 값이기 때문에 주안10구역의 고분양가 심사 가격은 1,170만원/평입니다. 

 

 

한화건설 - 다복마을 재개발 구역

 

A 분양기준 비교사업장 - 캐슬&더샵(19년6월 분양) 🔹 평균분양가격 * 주택가격변동률 * 심사평정 차이에 따른 가감률 (약 1,252만원) * (20년 110.8-19년 104.0=106.8%) * 100%(임의적용) = 1,337만원/평   B 준공기준 비교사업장 - 간석래미안(08년10월 입주) 🔹 평균분양가격 * 주택가격변동률 * 심사평정 차이에 따른 가감률 ※ 입주자모집공고문을 찾을 수가 없었으나, 주택가격변동률 114.5%를 감안하더라도 A보다 작을 것으로 예상됩니다.    C 심사 사업장 인근 지역의 매매가격 수준 🔹 인근시세수준 * 보증위험관리율 간설래미안(08년10월 입주) = (약 1,773만원) * (투기과역지구 외 90%) = 1,595만원/평 ※ 인근사업장 선정 기준 = 대상사업장으로부터 반경 500m이내 동일 행정구역 내에서 준공 후 20년 이내의 준공사업장

👉 C를 넘지않는 한도에서 A와 B중 높은 값이기 때문에 다복마을 재개발의 고분양가 심사 가격은 1,337만원/평입니다. 

 

정말 말도안되는 분양가라고 생각되실 수 있지만, 현재 건설사들의 고민은 심각한 수준으로 준공 후 분양에 대한 검토까지 진행할 정도입니다. 

이러다 보니 떨어지는 사업성을 만회하기 위해 최근 이슈가 되고 있는 분양가 심사 대상에서 벗어나는 발코니 확장과 유상옵션 금액이 말도 안되게 높이는 현장까지 발생하고 있습니다. 

 

'억' 소리나는 유상옵션…만촌 태왕디아너스 '꼼수 분양'

 

문제는 주택가격변동률에서도 나타나지만, 분양가 상한제를 했던 2007년에서 2008년 8.2%, 현 정권의 부동산 정책 기간인 2017년에서 현재까지 10.5% 상승으로 분양가를 잡는 것이 부동산 가격을 잡는 것이 아니라는 사실이 안타까울 뿐입니다.