고양덕은, 원흥지구로 알아보는 고양창릉 예상 분양가 투자전망

 

오늘은 3기 신도시 중 가장 관심이 가는 고양창릉지구 분양가를 주변 신도시 개발 구역 사례를 통해 예상해보겠습니다.

지난 9월 8일 3기신도시 홈페이지(3기신도시.kr/)에서는 수도권 37만호 집중 공급 본경 시동한다는 보도 자료를 발표하였습니다. 그 내용에 살펴보면 고양창릉의 경우 21년 11월, 12월 고양창릉 총 3만8천세대 주택공급이 순차적으로 진행되어 2025년 입주 예정입니다. 

21년 11월 분양을 하려면 21년 상반기에는 토지공급이 시작되지 않을까 예상됩니다. 

 

 

다들 아시다시피 고양창릉의 경우 분양가상한제 대상 지역이기 때문에 가장 중요한것은 토지공급가가 얼마에 공급되느냐입니다.

<참고 1. [민간택지 분양가상한제 적용기준-국토교통부] 발표 내용 분석 및 알기 쉬운 분양가산출방법 / 참고 2. 분양가상한제 분양가 산출 방법과 국토부 발표 내용의 헛점 분석 >

 

직접적인 비교는 어려울 수 있겠으나, 지난 2016년부터 LH에서 진행한 토지공급을 진행한 고양덕은지구 토지공급가의 용적률 적용 평단가를 살펴보면 분양한 2016년 공급한 토지는 630만원 선이었으나, (지난 19년 대방과 중흥에서 분양을 하였습니다.) 불과 2년 만인 2018년 분양했을때에는 910만원 선까지 진행되었습니다.(지난 20년 5월 자이에서 분양을 진행하였습니다.)

 

↑관련 사항은 LH 홈페이지 확인 가능합니다. 

 

 

이 토지들의 낙찰률을 150% 가정할 경우(LH홈페이지 결과 확인을 못찾았습니다.ㅠㅠ) 토지대로만 2016년 공급된 토지는 약 945만원, 2018년 공급된 토지는 약 1,350만원 선까지 분양가 산출식에 의한 토지대가 형성 가능합니다.

 

여기에 건축비(가산비 포함 750만원~850만원) 포함할 경우 2016년 공급된 토지의 분양가는 1,700만원~1,800만원(발코니, 중도금이자비용 제외), 2018년 공급된 토지의 분양가는 2,100만원 ~ 2,200만원(발코니, 중도금이자비용 제외)이 개략적으로 산출가능합니다. 

 

실제로 공급된 고양덕은의 분양가격을 살펴보면 대방의 경우 1,900만원 대에 분양을 하였고, 자이의 경우 2,600만원의 엄청난 고분양가로 분양을 진행하였습니다.

 

대방건설의 경우 개략 산정된 금액에 토지 낙찰 후 분양까지 3년치의 토지비 이자가 적용된 듯 하고, 자이의 경우 토지 낙찰 후 분양까지 2년치의 토지비 이자 + 브랜드 가치가 추가 적용된듯 싶습니다. 

 

 

고양창릉지구 분양가를 예측하는데 덕은지구부터 살펴본 이유는 앞서도 말했듯이 내년 초에는 고양창릉지구 토지공급이 시작될 것으로 예상되며, 토지공급가격이 얼마에 분양되는지가 아파트 분양가를 예측하는 기준이 될 것이기 때문이기 때문입니다.

 

고양덕은지구 토지공급가격 변동을 살펴보면 기본적으로 토지낙찰가 1,000만원은 상회할 것으로 예상되고, 이는 분양가 산출제에서도 최소 2,000만원 이상 산출이 가능할 것이라는 예상이 됩니다. 

 

굳이 분양가 산출식이 아니어도 요즘 시기에 아파트 분양가 2,000만원이 넘을 것이라는 점은 누구나 예측이 가능하겠지요.

 

🔹 그럼 도대체 어느정도나 분양이 가능할까요?

 

이 내용은 주변 시세를 알아보면서 예상해보겠습니다. 

 

 

가장 먼저 살펴볼 단지는 원흥지구입니다.

 

입주 시점인 17년 후반과 18년도까지만 해도 버림받은 지구였지만, 아마도 19년 5월 제3기 신도시 발표로 인해서 가장 이득을 본 지역 중 하나라 단언할 수 있을 정도로 시세가 가파르게 상승한 지역입니다.

살펴볼 단지는 고양원흥호반베르디움입니다. 

 

 

<국토교통부 실거래 참조>

 

17년 9월 입주가 시작되어 18년도까지 5억을 넘지 못하다가 19년 5월 고양창릉 신도시 발표 이후 현재까지 가파르게 시세가 상승하였습니다.

 

19년 5월을 기준점으로 봐도 무려 142% 실거래가격이 상승하였고, 현재 시세는 8억선까지도 형성이 되어있어 실거래 8억선까지는 상승할 가능성이 높다고 판단됩니다. 

 

 

다음으로 살펴볼 지역은 삼송지구입니다.

원흥지구보다 먼저 입주를 완료한 삼송지구에서도 대장주로 뽑히는 삼송아이파크2차입니다. 

 

 

<국토교통부 실거래 참조>

 

원흥지구보다는 거리가 있어서 19년 5월 발표된 3기 신도시 효과를 누리지는 못했으나, 서울 부동산 상승의 반사이익을 누리고 있고, 3호선을 끼고 있기 때문에 고양창릉이 활성화되는 25년 전까지는 고양시를 분양가를 리드하는 지역으로 기준점을 잡는 역할을 할 것입니다. 

 

 

다음은 최근 입주 진행 중인 삼송지구와

연접해 있는 지축지구의 대장주

지축푸르지오입니다. 

 

 

<국토교통부 실거래 참조>

 

지축 푸르지오의 경우 19년 11월 입주를 시작하여 이제 막 시세가 형성중인 사업장임에도 불구하고 삼송지구와 마찬가지로 지하철3호선 효과와 서울 부동산 상승의 반사이익을 누리고 있는 단지입니다.

개인적으로 참 관심이 많았던 현장인데 아차하는 순간에 2억이 올라버렸습니다... 에효...

 

이게 끝이 아닙니다.

부동산 시세의 경우는 고층의 경우 이미 10억이 형성되어 있는 상황이며, 바로 인근의 은평뉴타운이 10억을 형성하고 있어 3호선으로 불과 1정거장 차이밖에 안나는 지축의 경우 실거래 9억을 달성하는 것은 시간문제로 보여집니다. 

 

 

 

다음은 원흥지구처럼 19년 5월

제3기신도시 발표의 효과를 직접적으로

누리고 있는 향동지구입니다. 

 

 

<국토교통부 실거래 참조>

 

향동지구는 원흥지구처럼 고양창릉신도시에 바로 연접해 있어 창릉신도시 효과를 바로 누릴 수 있을 뿐아니라, 향동지구의 가장 큰 약점이었던 대중교통의 문제 역시 창릉신도시의 고양선 경전철 계획이 실현되는 순간 향동지구에 신설역이 생길 예정이어서 고질적인 교통 문제도 한번에 해결되다 보니 그 어느 구역보다도 창릉신도시 효과를 누리고 있는 지역입니다.

 

 

실거래에서도 증명하듯이 19년 5월 3기 신도시 발표 이후 약 158%에 육박하는 실거래 상승이 있었으며, 부동산 시세는 10억을 호가하고 있습니다.

이 지역 역시 실거래 10억을 달성하는 것은 시간문제로 보여집니다. 

 

 

 

창릉지구의 주변 구역 중 삼송과 지축은 고양창릉 신도시와의 관계보다는 은평뉴타운, 즉 서울과의 관계가 시세에 직접적인 영향을 받기에 삼송과 지축보다는 원흥과 향동지구의 시세를 참고하는 것이 맞을 듯 합니다. 

 

현재 고양덕은 자이의 경우 분양가상한제 적용 33평 8.8억에 분양을 하였으며, 원흥지구 역시 8억원 선을 형성하고 있습니다.

 

향동지구의 경우 실거래 9억에 10억의 호가가 형성되고 있으며 앞서 고양창릉 신도시 토지공급가가 고양덕은 수준 이상일 것을 감안한다면, 분양가상한제를 적용한다 하더라도 9억~10억의 분양가 산출이 가능할 것으로 보여집니다. 

 

고양창릉신도시에 관심있으신 분들께서는 미리 준비하시기 바라며, 앞선 고양덕은 사례를 보더라도 뒤에 공급될수록 토지대가 높아져서 최초 공급되는 아파트의 분양가가 가장 낮다는 점을 명심하시기 바랍니다.