김포 풍무역세권도시개발구역 전망 및 사우동 투자가치

여러분께서는 요즘 가장 핫한 지역이 어디라고 생각하시나요? 

3기 신도시 예정인 부천, 고양도 있고, 전통적인 강호인 위례나 천당아래 분당도 있고 여러곳이 있겠지요. 

오늘은 6.17 부동산대책 이후 핫하게 뜨고 있는 김포에서 대규모 도시개발구역이 있어 공유하려고 합니다. 

 

풍무역세권도시개발구역을 아시나요?

 

풍무역세권도시개발구역을 아시나요? 

김포 도시철도가 건설되고, 풍무역을 중심으로 남, 북 지역 역세권 도시개발이 시작되었습니다. 

남쪽으로 위치한 풍무지구(현재 김포 대장주인 풍센푸<풍무센트럴푸르지오>)가 먼저 개발이 진행되었고, 현재는 완료되어 인근 상가 개발이 한창입니다. 

오늘 공유하려고 하는 풍무역세권도시개발구역은 풍무역 북쪽을 도시개발하는 지역입니다. 

 

 

 

풍무역세권도시개발구역은 김포도시공사에서 민간합동으로 개발하는 사업으로 시공사는 대우, 태영, 호반이 맡을 예정입니다. 

 

 

풍무역세권도시개발의 토지이용계획은?

 

 

풍무역세권도시개발구역은 크게 5개의 아파트 용지와 1개의 주상복합용지, 1개의 대학교 부지로 구성되어있습니다. 

5개의 아파트 용지는 3,595세대의 분양 용지(B1, B3, B5)와 1,806세대의 임대아파트 용지(B2, B4), 그리고 1,158세대 규모의 주상복합용지(C1)로 구성되어있습니다. 시공은 대우, 태영, 호반이 나눠서 진행할 예정입니다. 

 

 

우측 하단의 대학교 부지는 처음에는는 국민대학교 이전 계획이었으나 무산되면서 성결대학교가 이전을 추진하다 논란이 생겨 무산되면서 장기간 주인이 없었으나, 최근 지난 6월 30일 경희대학의료원에서 대학원과 대학병원을 건립하기 위한 MOU를 체결하면서 다시 기대감이 고조되고 있습니다.

 

하지만, 언제는 무산될 수 있는 MOU(간단하게 말씀드리면 MOU는 검토 한 번 해볼께, 그 이상도 이하도 아닙니다.)이기에 김포시가 이번에도 무산되지 않도록 신경을 많이 써야 할 듯합니다만, 그 동안의 김포시 행정을 보자면 그닥이라는 생각이 듭니다. 

 

 

개인적으로는 김포시 병원이라고 할 수 있는 시설이 거의 없다는 점과 풍센푸, 사우아이파크 등 기존 아파트 수요와 풍무역세권도시개발로 완성될 향 후 수요를 본다면 현재 계획된 위치가 나쁘지 않다고 생각하기에 경희대에서 좋은 방향으로 검토하기를 기대합니다. 

 

풍무역세권도시개발 현재 추진 상황과 향후 계획은?

 

현재 풍무역세권도시개발구역은 보상협의회를 구성하여 주민협의 단계에 있습니다. 

사업시행자인 풍무역세권개발자산관리(주)의 홈페이지에는 20.07부터 주민협의를 진행하여 20.10 협의보상 착수 하여 21년 상반기 공사착공을 한다는 계획입니다. 

 

 

 

100% 민간에서 진행하는 사업이 아니다보니, 현재 진행되고 있는 주민협의가 언제쯤 마무리되느냐가 향후 계획에 영향이 클 것입니다.

다만, 현재까지 진행된 내용을 보면 사업자체가 좌초될 가능성은 없어보이고, 주민협의만 완료되면 그 다음은 계획에 관한 사항이기에 개인적으로는 22년 상반기 정도에 분양공고가 나오지 않을까 합니다. 

 

 

풍무역세권도시개발구역의 향후 분양가는?

 

현재 시점에 분양가를 예측하는 것은 너무 이릅니다. 

민간합동 도시개발사업 특성 상 도시개발사업에 소요되는 토지공사를 시공사가 하고, 그 공사비 대신 아파트 용지를 받는 사업 구도이기 때문에 도시개발사업이 보상단계에 있는 현재로서는 너무나 많은 변수가 있기에 예측하는 것 자체가 무의미 합니다. 

 

다만, 풍무역세권도시개발구역은 분양가상한제 적용을 받는 단지들이기 때문에 향후 사업비 대신 시공사들이 받아가는 토지 금액이 확인 가능할 때는 제가 작성한 지난 글 중 <분양가상한제 분양가 산출 방법과 국토부 발표 내용의 헛점 분석> 을 참고해서 분양가 예측이 가능할 것입니다. 

 

현재는 인근의 대장주인 풍센푸와 사우현대아이파크가 위치하고 있기에 이 아파트들과 비슷한 시세 수준으로 공급되지 않을까 하는 생각에서 이 단지들의 현재 시세를 공유토록 하겠습니다. 

 

 

 

먼저 대장주인 풍센푸 84타입은 평균 6억4천에 거래가 되고 있어, 평당 1,900만원에 육박하고 있습니다. 2019년 5억4천부터 꾸준히 상승세를 타고 있는 것으로 보아 김포시에 평당 2,000만원을 찍는 단지가 현실화되고 있는 분위기입니다. 

 

 

 

주변 개발여건이 빈약한 사우아이파크 역시

현재 5억5천에 실거래가 되어 평당 1,630만원에

거래가 되었으며, 호가는 6억을 형성하고 

 

 

 

사우아이파크는 59타입 역시 4억4천에서 4억6천까지 실거래되고 있고, 호가는 5억을 형성하고 있어 김포시의 핫한 현재 분위기를 반영하고 있습니다.  토지보상이 완료가 되고 아파트 세부적인 계획이 발표되는 시점에 상세 분양가 예상가는 다시 글을 이어서 쓰도록 하겠습니다.