일산신도시 신규분양으로 알아보는 3기 신도시 [고양창릉] 예상 분양가 및 투자 전망

 

3기 신도시 중 하나인 고양창릉 신도시의 분양가를 예측하기 위해서는 우선 주변 지역과의 비교가 필요합니다. 

고양창릉의 경우 기본적으로 3호선과 경의선의 교통의 핵심이기에 3호선을 교통축으로 하는 삼송신도시와 일산신도시 중 경의선을 기반으로 하는 아파트 단지의 시세를 알아보도록 하겠습니다. 

고양창릉의 메인 교통은 경의선, 보조가 3호선이기에 "삼송 ＞ 창릉 ≥ 일산신도시"라고 생각합니다. 

물론 창릉신도시의 세부 인프라 조성 계획에 따라 "창릉 ＞ 일산신도시"가 충분히 가능하리라 생각하지만, 기본적으로 일산신도시의 인프라 구성이 좋기에 현재로서는 개인적으로는 비슷한 선이지 않을까 합니다. 

 

 

 

일산신도시의 경의선 기반 시세를 비교하자면, 가장 최근인 19년 4월에 분양한 일산역을 기반으로한 e편한세상 일산어반시티가 있습니다.

분양가는 1,640만원/평으로 발코니 기본 확장 적용이고, 중도금이자후불제를 적용하고 있어, 실직적인 분양가는 1,700만원/평 정도이지 않을까 합니다.

 

 

개인적으로 비싸다고 판단되어서 분양가 적정성을 판단하기 위해 주변을 조금 더 살펴보았습니다. 

가장 우선 비교할 수 있는 곳이 13년 4월에 입주한 탄현역을 기반으로하는 두산위브더제니스입니다.

현재 시세는 25평 기준 1,470만원/평 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 과거 미분양으로 홈쇼핑에도 등장해서 기억에 남는 단지이지만, 현재는 제법 시세를 회복한것 같습니다. 

 

 

13년 4월에 입주한 단지와 직접적인 비교를 하기에는 어려움이 있어 식사2차, 3차와도 비교를 해봤습니다. 

30평 기준으로 17년 12월 분양한 식사 2차가 1,500만원, 18년 12월 분양한 식사 3차가 1,640만원이고, 두 단지 모두 중도금 무이자를 적용하고 있습니다. 

식사2차의 경우 분양 당시 일산에 거주하고 있었기에 분양가가 높다고 느껴졌음에도 불구하고 완판이 되어 놀라움을 주었던 현장이어서 기억에 남는 현장 중 하나입니다. 

 

 

 

 

3개 단지 모두 개인적으로는 가격이 높다고 생각되어 청약률을 살펴보았습니다. <자료 출처 : 아파트투유>

 

25평의 경우 일산신도시 25평 비율이 낮아 기대 수요가 청약률에서 그대로 반영이 되었다고 봅니다. 

30평의 경우 기타지역을 포함한 1순위 전체로 보면 2대 1 정도의 경쟁률을 보이고 있지만, 식사자이3차가 분양할 당시인 18년 12월 시점이 킨텍스 지역의 한화, 포스코 등 84타입 오피스텔의 입주 시점과 겹쳤던 점을 감안하면 꽤 높은 경쟁률이라고 생각됩니다. 

 

 

34평의 경우 식사2차가 유난히 높은 점은 공급 세대수가 적어 경쟁률이 높았던 점이고, 나머지는 30평의 경우와 비슷한 상황이라고 생각됩니다. 

전반적으로 무난한 청약경쟁률을 보이고 있음에도 불구하고 여전히 분양가가 높다고 생각되어 실제 계약률에 대한 조사를 추가로 진행해서 업데이트하도록 하겠습니다.

 

 

다만, 식사2차의 경우 현재 마이너스 피가 존재한다는 점을 감안하자면 30평 기준 1,500만원/평이 일산신도시 경의선을 기반으로 하는 아파트 단지의 적정한 시세라고 생각합니다. 

 

 

 

3호선을 기반으로 하는 삼송신도시의 경우 15년 8월 입주한 아이파크2차 29평형이 2,000만원/평의 시세를 형성하고 있어 창릉 신도시의 경우 29평 기준 1,500만원/평에서 2,000만원/평이 적정 시세라고 보여집니다.

다만, 신도시의 경우 분양가상한제 적용을 받기에 시세에 따라 분양할 수 없습니다. 

 

 

분양가상한제 적용 시 분양가 산출 기준이 < 토지비 + 표준건축비 + α(가산비) > 이기 때문에, 고양창릉의 아파트 부지 공급가가 얼마냐에 따라 공급 분양가 달라 질 수는 있겠지만 토지비가 기본적으로 500만원/평 ~ 600만원/평이라고 가정할 경우 약 1,600만원의 분양가 상한제 산출이 가능할것으로 판단됩니다. 

 

3기 신도시의 경우 기본적으로 토지 보상 및 부지 조성 공사등을 진행해야 하기에 분양공고 시까지 앞으로 최소 3~5년 후가 될 것이고, 신도시 개발 반대로 인한 지연 시 더 늦어질 수 있겠지만 3기신도시 중 고양창릉 보다 입지 여건이 우수한 신도시가 없기에 계속 지켜보야 할 지역임에는 틀림없습니다.