다주택자 양도세 중과, 분양권 갖고계신 분들이라면 필독!

올해 2020년 7월에 '부동산 3법'이 빠르게 결정나면서 소득세법 또한 변화가 있었습니다. 그 중 가장 큰 이슈중 하나는 '다주택자의 양도세 중과세율' 인상입니다. 특히 주택수에 분양권까지 포함시켰기에 양도세 중과에 해당되는 다주택자들이 주변에도 꽤 많아졌습니다.

 

눈여겨볼 점은 단기 차익을 노리는 일부 투기꾼들의 흔한 수법인 '분양권 되팔기'를 할 경우에는 기존 50% 였던 양도세가 최대 70%까지 올라갔다는 점에서 실입주자들에게는 좋은 정책이라 볼 수 있습니다.

그러나 양도세 인상은 바로 시행되는 것이 아니라 내년 2021년 6월 1일부터 시작되니 무리하게 자금을 끌어 다주택을 보유하신 분들은 6월 전까지 부동산 일부를 정리하는 것이 좋습니다.

 

 

 

⭐️ 그렇다면 양도세 감면 대상은 없나요?

양도세가 인상되었으나 감면 대상 역시 있습니다. 바로 장기 임대주택이나 신축주택을 취득한 경우, 공공사업용 토지, 8년 이상의 자경 농지가 여기에 해당됩니다. 단, 농지의 경우에는 다른 지목으로 변경되거나 토지용도 지역에 따라 감면대상에서 제외될 수 있습니다.

 

⭐️ 만약 현재 1주택자로써 분양권도 갖고 있다면?

이 경우에는 현재 갖고있는 분양권은 주택수에 포함시키지 않습니다. 개정된 부동산 3법은 2021년 1월 1일 이후에 취득하는 분양권부터 주택수에 포함시키로 되어 있습니다.

그러니 기간을 잘 생각하셔서 현재 갖고있는 분양권과 앞으로 새로 취득할 분양권 계획에 대해서 본인의 자본과 내야할 세금을 미리 잘 따져보시는 것이 중요합니다.

 

추가로 비과세가 적용되는 부분도 있습니다.

1세대가 2년이상 실거주를 하고 있고 그 1주택을 보유하고 있다면 비과세에 해당되어 세금이 부과되지 않습니다. 또한 한 거주지에 8년 이상 산 장기주택자 역시 감면받을 수 있습니다. 단, 1주택 실거래 금액이 9억원을 넘는경우에는 비과세 대상에서 제외됩니다.

 

 

⭐️ 현재 갖고있는 비조정 대상지역의 분양권을 내년 6월에 매도할 경우 양도세는?

양도세 시행날짜인 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분양권에 대해서는 조정대상지역과 비조정 대상지역은 중요하지 않습니다. 어느 지역인지 상관없이 분양권을 2년 이상 보유했다면 동일하게 60% 세율로 양도세가 적용됩니다. 1년 미만 분양권을 보유했다가 양도할 경우에는 70% 세율이 적용됩니다.

 

그렇기에 이제부터는 분양권을 사고팔때는 미리 세금계산까지 끝내놓고 양도차익을 따져야 합니다. 단순 분양권 매매 차액 뿐만 아니라 필요경비와 공제금액에서의 차액까지 모두 꼼꼼히 따져 양도소득액을 알아야합니다. 양도소득은 앞서 발생한 차액과 장기보유특별공제를 나머지로 뺀 금액입니다.

쉽게 말하면 부동산을 구입할때 얼마에 구입하고, 얼마나 가지고 있었는지를 기준으로 공제금액을 빼는 것입니다. 그 후 과세표준과 비교하면서 양도세를 구하면 되는데, 보통 2년 이상 보유했을 경우에는 적게는 6%부터 많게는 38%까지 세율이 붙는다고 보시면 됩니다.

 

 

 

이렇듯 다주택자 양도세 중과 부담이 커지면서 무리하게 부동산 자산을 키운 일부 다주택자들은 기간내에 일부 분양권들을 처분하려는 움직임을 보이고 있습니다.

하지만 무턱대고 매도하기 보다는 또다른 세금으로 방향을 돌려 부동산도 지키고 세금은 적게내는 방법이 있습니다.

 

 

👉 바로 '양도세'보다 '증여세'를 택하는 것입니다.

'양도'보다 '증여'할 경우에는 증여세는 최대 세율이 50%이기 때문에 최대 세율 70%인 양도세보다는 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

출처 : 국세청 블로그

 

부동산 및 분양권을 단기간 보유하고 계신 분들은 위 표를 참고해서 봐주세요.

분양권은 거의 20% 세율이 올랐고, 입주권 또한 30% 더 올랐음을 확인할 수 있습니다. 이전까지는 실입주를 하지 않더라도 분양권 매매를 통해서 얼마든지 시세차익을 크게 올릴 수 있었으나 이번 부동산 3법 개정으로 인해 분양권 매매 투기 열기는 조금 잠재워질 것 같습니다.