'재개발' 태그의 글 목록

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재개발23

[공사비 검증] 건설 시공사 진행 절차 및 유의사항 오늘은 정비사업에서 공사비 검증 절차에 관해 말씀드리겠습니다. 요즘 관리처분계획을 관청에 신청하면 의무적으로 한국부동산원에 관리처분계획에 대한 타당성 검증을 받습니다. 이 과정에서 가장 시간이 많이 걸리는 부분이 공사비 검증입니다. 공사비 검증의 경우 보통 3개월 이상이 걸리기 때문에 사전에 공사비 검증 대상 여부에 대한 확인이 필요합니다. 간혹 공사비 검증을 관리처분계획 인가의 선결 조건으로 요구하는 관청이 있기 때문입니다. 그럼 우선 어떤 경우에 공사비 검증을 받아야 하는 것인지 알아보겠습니다. 공사비 검증 대상 도시및주거환경정비법 제29조의2에서는 공사비 검증 대상인 경우에 대해서 아래와 같이 정의하고 있습니다. 공사비의 증액 비율이 다음과 같을 경우 1. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경.. 2022. 1. 9.

고분양가 심사제도에 의한 분양가 산출 기준 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도가 개선되어 최근 분양을 앞둔 단지들이 심각한 타격을 받고 있습니다. 바뀐 고분양가 심사게도 기준에 대해 알아보고 분양을 앞둔 인천의 재개발 사업장을 대상으로 고분양가 심사제도 개선안에 의한 분양가 예측을 해보도록 하겠습니다. 우선 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준은 아래와 같습니다. 인근 분양단지의 분양가격과 준공 후 10년 이내 단지 분양가격을 비교단지로 선정한다고는 하지만, 결론은 인근시세를 초과하지 않는 가격으로 심사하겠다는 내용입니다. 모야, 그럼 위에서 말하는 A나 B는 알아볼 필요도 없는 것 아니냐 생각하실 수 있겠지만, 그렇지 않습니다. A나 B가 시세보다 떨어지는 값일 경우 있을 수 있기 때문에 먼저 따져보실 필요는 있습니다. 고분양가.. 2021. 5. 9.

소방공사 분리발주... 재개발/재건축 적용 기준은 어떻게 달라지나 소방공사 분리발주, 들어는 보셨나요? 아직은 재개발/재건축 조합에서 이 내용을 알고있는 곳은 적을 것입니다. '도시및주거환경정비법'에서는 5천만원을 초과하는 용역에 대해서는 전자조달시스템을 이용한 경쟁입찰(수의계약 제외)을 하여야 한다고 규정하고 있기 때문에 시공사와의 도급계약에서 소방공사를 따로 분리 발주해야 한다면 언뜻 생각해도 문제가 복잡해지겠지요. 그럼, 지금부터 소방공사 분리발주를 한 개정 사유와 그로 인해 발생할 수 있는 문제점, 재개발/재건축 조합에서의 적용 기준에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 소방공사 분리발주는 왜 하는 것인가? 작년 이천 물류창고 화재를 기억하십니까? 무려 50여명에 가까운 사람들이 죽거나 다친 큰 사고입니다. 바로 이 사고가 3년간이나 국회에 계류 중이던 소방시설.. 2021. 1. 15.

[청천2구역] 부평그랑힐스 분양가 예상 및 투자가치 분석! 분양권 매수할까? 오늘 소개해드릴 분양예정 단지는 인천 부평구에 위치한 대단지 사업장인 청천2구역입니다. 어릴적 다니던 초등학교 인근 사업장이라 재개발한다는 말이 들렸을 때 부터 참 관심이 많이 갔었습니다. 이 현장도 아픔이 많은 현장입니다. 주민들의 화합도 안되고, 인천지역 분양시장도 나쁘던 시기. 인천의 암흑기를 돌파하기 위해 뉴스테이 지구지정을 하여 시공사도 선정하고, 사업도 진행하나 할 때 국토부와 HUG의 잘못된 정책 추진([재개발사업] 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)의 장단점 및 위기)으로 사업을 추진할 수 없어져 다시 일반재개발로 회귀한 사업장입니다. 그나마 참 다행스럽게도 이 아픔많은 현장에서 오는 11월 분양 예정이라는 소식을 들어 여러분들과 공유하려고 합니다. 제발 제 어릴적 뛰어놀던 동네가 멋진 대단지.. 2020. 9. 28.

[힐스테이트 부평 - 백운2구역] 분양가 및 인천토박이만 아는 위치 정보 여러분!! 인천이 미쳤습니다!! 그동안에도 정말 말도 안되는 가격으로 분양 성공을 했어도, 나름 송도나 청라, 루원시티 같은 택지개발지구이거나 주안처럼 전통적으로 인천의 학군과 병원이 모여있는 지역이어서 납득을 할 수 있었습니다. 하지만, 인천이 미쳐가고 있음을 인정할 수 밖에 없는 지역에서 제 예상을 훨씬 넘어가는 분양가가 나왔습니다!! 바로 백운2구역의 힐스테이트 부평입니다!! 힐스테이트 부평은 구역명에서 알 수 있듯이 1호선인 백운역에 바로 붙어있는 구역입니다. 근방의 현대 대단지가 있어 현대에서 진행하는 구역이나, 주거지로서는 비선호 지역입니다. 유일한 장점이라고 할 수 있는 1호선 백운역도 급행열차가 정차하지 않는 일반역이고, 유동인구가 많지 않은 지역이어서 규모도 크지 않은 반면 유동열차는 일.. 2020. 3. 21.

재개발, 재건축 총회 개최 시 조합원 직접 참석 비율은? 최근 수도권 지역을 중심으로 총회 개최 시 직접참석 비율에 대한 이슈가 있어 공유하고자 글을 씁니다. 총회 개최 시 직접 참석 비율이 무슨 이슈거리가 있나라고 생각하실 수 있겠지만, 최근 수도권 지역을 중심으로 조합 연 회계 예산을 심의하기 위한 정기총회조차도 조합원 직접참석 비율을 20% 확보하는 조합이 늘고 있습니다. 그 이유에 대해서 살펴보겠습니다. 그 시작은 2019년 1월에 있었던 국토부 질의회신에서 시작합니다. 회신 내용도 처음봤을때는 일반적이었습니다. 하지만, 법령을 다시 살펴보다보니 제가 알던 내용이 아니였습니다. 이 글의 핵심은 간단합니다. 대통령령에서 정하고 있는 조합원 20% 이상이 직접 참석해야 하는 총회를 확인해보겠습니다. 도시및주거환경정비법 시행령 제42조(총회의 의결사항) ① .. 2019. 12. 8.

[민간택지 분양가상한제 적용기준-국토교통부] 발표 내용 분석 및 알기 쉬운 분양가산출방법 지난 8월 12일 국토교통부에서 그동안 지속적인 협박(??)에도 불구하고 강남 재건축 단지 중심으로 가격이 상승하자 많은 부담에도 칼을 꺼내들었습니다. 바로 민간택지에도 올 10월까지 주택법 시행령을 강화해 분양가상한제를 적용하겠다는 내용입니다. 크게 분류해보면 첫 째, 분양사상한제 적용으로 주택공급가격을 잡고, 두 번째, 전매제한 기간 강화 및 거주의무기간 도입 검토를 통해 투기세력을 진입을 배제하겠다는 내용입니다. 그럼, 발표된 국토부 내용을 살펴보면서 분양가상한제가 실제 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다. 먼저, 분양가상한제의 분양가 산출방법에 대해 알아보겠습니다. 대부분의 사람들이 분양가상한제가 적용되면 시세보다 저렴하게 공급된다고 알고 있고, 이번 국토부의 언론보도 발표 자료를 봐도 시세.. 2019. 8. 15.

'광역교통시설부담금' 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방법 개발사업을 시행하려면 사업시행자는 각종 부담금을 국가 또는 지방자치단체에 납부하여야 합니다. 이번에는 그 중 광역교통시설부담금이 재개발, 재건축에서 어떻게 부과되는지, 그리고 납부 시 유의사항은 어떤 것들이 있는지 알아보고자 합니다. '대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법'에서는 개발사업을 시행하는자가 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 부담금을 내야 한다고 규정하고 있으며, 부담금 산정기준, 납부 시기에 대해서도 규정하고 있습니다. 1. 부담금 산정기준(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 제11조의3) 개발 사업별로 산정기준을 다르게 규정하고 있으며, 여기서는 재개발, 재건축에서의 산정 기준에 대해서만 알아보도록 하겠습니다. [재건축,재개발사업에 해당하는 부담금 = {1㎡당 표준건축비 × 부과율 .. 2019. 4. 16.

[재개발사업] 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)의 장단점 및 위기 공공지원 민간임대 연계형 정비사업?? 잘 모르시겠지요? 그럼, 뉴스테이는 어떠신가요? 많이 익숙하실 겁니다. 공공지원 민간임대사업은 뉴스테이가 이름을 바꾼거라 생각하시면 이해하기 편하실 겁니다. 공공지원 민간임대사업은 어떤걸까요? 최근 몇 년전부터 임대아파트 물량을 확보하려는 국가 정책이 나오고 있습니다. 서민 주거 안정화를 위해 국가에서 임대아파트를 추가로 확보하여 국민에게 제공하겠다는 명목이나, 실질적으로 국가가 임대아파트를 확보할 수 있는 방법이 명확하지는 않았습니다. 실제로 임대아파트 필요한 지역에서는 건설할 수 있는 땅이 없었고, 땅이 있는 지역에서는 임대아파트 수요가 부족했으니까요. 그래서, 생각한 방법이 재개발 사업지에 추가로 용적률을 제공하는 조건으로 임대아파트를 건설토록 했습니다. 여기서.. 2019. 3. 21.

[분양예정-인천] 주안10구역 재개발 투자 전망(관리처분계획 분석) 오늘 소개드릴 재개발 현장은 인천 주안10구역입니다. 지난 2019년 1월 5일 관리처분총회를 성공적으로 마쳤구요, 이주/철거를 거쳐 일반분양 예정현장입니다. 평면구성은 전체 33평 이하로 구성되어있으며, 전체 1,150세대 중 766세대가 일반분양 예정입니다. 구 분 분양 임대 총 세대수 비 고 38TYPE 78 58 136 18평형 59TYPE 617 - 617 24평형 74TYPE 209 - 209 29평형 84TYPE 188 - 188 33평형 합 계 1,092 58 1,150 시공사는 대림건설로 e편한세상 브랜드입니다. 예상분양가는 어떨까요. 구 분 조합원(만원) 일반분양(만원) 차액(만원) 38TYPE 20,015 1,094/평 25,593 1,400/평 5,578 305/평 59TYPE 24.. 2019. 3. 2.

[주목할 현장]서울 동대문 답십리제17구역 주택재개발 투자전망-1탄 오늘은 관심 갖고 눈여겨 보셔야 할 분양예정 현장이 있어 소개해 드리려고 합니다. 서울 동대문구에 위치한 답십리제17구역 재개발 현장입니다. 이 현장은 도시정비사업(재개발/재건축)에서 SH공사가 사업시행자로 처음 참여한 사업장으로 의미가 있는 사업장입니다. 하지만, 참 말 많고(정말 재개발 하는거냐는), 오래 걸린 사업장이었는데 드디어 조합원 분양신청을 하고 있다는 정보를 듣게되어 공유하고자 합니다. 총 326세대 규모(59Type 150세대/84Type 118세대/임대 58세대)로 지하2층 ~ 지상21층 6개동 규모입니다. 시공사로는 대림그룹 계열사인 (주)삼호로 e편한세상 브랜드를 사용하게 됩니다. 현장 위치는 답십리동 12번지 일대로 답십리현대시장 주변입니다. 바로 붙어있는 답십리14구역은 GS건설.. 2019. 1. 5.

[재개발/재건축] 조합원 종전평가금액과 권리가액의 차이와 비례율과의 관계 재개발/재건축 구역의 조합원님들이라면 '비례율'과 '종전평가'에 대해서는 많이 아시고, 가장 중요하다고 생각하실 겁니다. 먼저 비례율이란 조합원이 재개발/재건축 사업을 통해 얻는 사업성을 말합니다. 비례율이 100%라면 내 종전재산 가치를 그대로 인정 받습니다. 비례율이 100%를 기준으로 이하거나 이상이면 그 비율에 따라 감액 또는 증액을 받게 됩니다. 내 종전평가 금액에 비례율을 곱한 것이 권리가액. 즉, 조합원이 재개발/재건축으로 인해 인정받는 재산가치가 됩니다. 예를 들어 A의 종전평가 금액이 1억이고, 비례율이 100%라면 A의 권리가액은 1억입니다. A의 종전평가 금액이 1억이고, 비례율이 90%라면 A의 권리가액은 9천만원입니다. 이렇다 보니 조합원님들이 비례율과 종전평가금액을 굉장히 중요하.. 2018. 11. 4.

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