​ ​ '🔹 부동산' 카테고리의 글 목록 (4 Page)
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🔹 부동산61

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[분양-인천] 주안4구역[주안 캐슬앤더샵에듀포레] 재개발 투자 전망 지난 6월 14일 인천 주안 4구역이 드디어 일반분양을 했습니다. 제가 개인적으로 좋아하는 롯데캐슬이기에 관심을 가지고 있었지만, 포스팅이 늦어진 건 분양가가 비싸다고 느껴졌기에 청약 결과를 확인하고 올리고 싶었기 때문입니다. 우선 위치부터 확인해볼까요. 주안캐슬앤더샵에듀포레는 주안4구역 재개발 현장으로 인천에서 학교와 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주지역으로 선호도가 높은 주안에 위치하고 있습니다. 인천은 7호선 환승이 가능한 부평 인근을 제외하면 낙후한 1호선 라인 주변보다는 주안의 주거 선호도가 높은 편입니다. 시공사로는 롯데와 포스코가 참여하고 있습니다. 제가 개인적으로 롯데를 좋아하는 이유는 마감자재가 타사 대비 우수해서 입니다. 물론 롯데도 내부적으로 마감재 등급에 따라 다르긴 하겠지.. 2019. 6. 29.
일산신도시 신규분양으로 알아보는 3기 신도시 [고양창릉] 예상 분양가 및 투자 전망 3기 신도시 중 하나인 고양창릉 신도시의 분양가를 예측하기 위해서는 우선 주변 지역과의 비교가 필요합니다. 고양창릉의 경우 기본적으로 3호선과 경의선의 교통의 핵심이기에 3호선을 교통축으로 하는 삼송신도시와 일산신도시 중 경의선을 기반으로 하는 아파트 단지의 시세를 알아보도록 하겠습니다. 고양창릉의 메인 교통은 경의선, 보조가 3호선이기에 "삼송 ＞ 창릉 ≥ 일산신도시"라고 생각합니다. 물론 창릉신도시의 세부 인프라 조성 계획에 따라 "창릉 ＞ 일산신도시"가 충분히 가능하리라 생각하지만, 기본적으로 일산신도시의 인프라 구성이 좋기에 현재로서는 개인적으로는 비슷한 선이지 않을까 합니다. 일산신도시의 경의선 기반 시세를 비교하자면, 가장 최근인 19년 4월에 분양한 일산역을 기반으로한 e편한세상 일산어반시티.. 2019. 6. 9.
3기 신도시 발표 <고양창릉 / 부천대장> 사례비교를 통한 투자전망 제3기 신도시 정부의 추가 발표가 지난 2019년 5월 7일 있었습니다. 대상 지구는 고양창릉과 부천대장입니다. 이번 발표된 두 지구는 기존 택지지구들과 연계되어 있기에 더욱 기대가 됩니다. 우선 고양창릉은 현재 성공적으로 개발된 고양삼송과 현재 개발중인 향동공공주택지구, 구도심인 고양시 덕양구와 인접하여 대규모 인프라를 누릴 수 있는 상황으로 매우 기대가 되는 지구입니다. 또한, 3호선과 경의중앙선으로 통한 대중교통망 활용이 가능하고, 공사중인 GTX-A노선이 지구 내를 관통하여 강남권으로 직접 이동이 가능하며, 서울/문산간 고속도로를 통한 자유로 이용이 가능하여 신도시의 첫 번째 성공 요인인 교통 여건은 아주 좋다고 할 수 있습니다. 신도시의 자생 요건인 정주 요건의 확보 또한 여러 택지개발 지구와 .. 2019. 5. 10.
'광역교통시설부담금' 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방법 개발사업을 시행하려면 사업시행자는 각종 부담금을 국가 또는 지방자치단체에 납부하여야 합니다. 이번에는 그 중 광역교통시설부담금이 재개발, 재건축에서 어떻게 부과되는지, 그리고 납부 시 유의사항은 어떤 것들이 있는지 알아보고자 합니다. '대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법'에서는 개발사업을 시행하는자가 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 부담금을 내야 한다고 규정하고 있으며, 부담금 산정기준, 납부 시기에 대해서도 규정하고 있습니다. 1. 부담금 산정기준(대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 제11조의3) 개발 사업별로 산정기준을 다르게 규정하고 있으며, 여기서는 재개발, 재건축에서의 산정 기준에 대해서만 알아보도록 하겠습니다. [재건축,재개발사업에 해당하는 부담금 = {1㎡당 표준건축비 × 부과율 .. 2019. 4. 16.
[재개발사업] 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)의 장단점 및 위기 공공지원 민간임대 연계형 정비사업?? 잘 모르시겠지요? 그럼, 뉴스테이는 어떠신가요? 많이 익숙하실 겁니다. 공공지원 민간임대사업은 뉴스테이가 이름을 바꾼거라 생각하시면 이해하기 편하실 겁니다. 공공지원 민간임대사업은 어떤걸까요? 최근 몇 년전부터 임대아파트 물량을 확보하려는 국가 정책이 나오고 있습니다. 서민 주거 안정화를 위해 국가에서 임대아파트를 추가로 확보하여 국민에게 제공하겠다는 명목이나, 실질적으로 국가가 임대아파트를 확보할 수 있는 방법이 명확하지는 않았습니다. 실제로 임대아파트 필요한 지역에서는 건설할 수 있는 땅이 없었고, 땅이 있는 지역에서는 임대아파트 수요가 부족했으니까요. 그래서, 생각한 방법이 재개발 사업지에 추가로 용적률을 제공하는 조건으로 임대아파트를 건설토록 했습니다. 여기서.. 2019. 3. 21.
[분양예정-인천] 주안10구역 재개발 투자 전망(관리처분계획 분석) 오늘 소개드릴 재개발 현장은 인천 주안10구역입니다. 지난 2019년 1월 5일 관리처분총회를 성공적으로 마쳤구요, 이주/철거를 거쳐 일반분양 예정현장입니다. 평면구성은 전체 33평 이하로 구성되어있으며, 전체 1,150세대 중 766세대가 일반분양 예정입니다. 구 분 분양 임대 총 세대수 비 고 38TYPE 78 58 136 18평형 59TYPE 617 - 617 24평형 74TYPE 209 - 209 29평형 84TYPE 188 - 188 33평형 합 계 1,092 58 1,150 시공사는 대림건설로 e편한세상 브랜드입니다. 예상분양가는 어떨까요. 구 분 조합원(만원) 일반분양(만원) 차액(만원) 38TYPE 20,015 1,094/평 25,593 1,400/평 5,578 305/평 59TYPE 24.. 2019. 3. 2.
[분양시장-인천] e편한세상 계양더프리미어, 인천지역 분양가 기준 투자가치전망 지난 1월 25일 인천 계양 재개발구역인 효성1구역이 일반분양을 하였습니다. 총 1,646세대 중 830세대가 일반 분양분이며, 2021년 10월 입주 예정입니다. 현재 토지보상중인 3기 신도시 계양테크노밸리신도시와는 약 5km 거리에 있습니다. 계양구 구도심에 위치하고 있지만, 직선거리 1km이내 경인고속도로 부평IC와 인천지하철 1호선 작전역이 위치하고 있어 교통여건은 충족해보입니다. 경인고속도로보다는 인천지하철 1호선 작전역이 7호선으로 환승할 수 있는 부평구청역과는 2정거장 차이라는 것이 장점으로 보입니다. 가장 궁금한 분양가(25평 이상으로 보겠습니다.)는 3억3천부터 4억4천까지 분포하고 있습니다. 평형 분양가(A) 평단가 발코니(B) 합계(A+B) 평단가 24.1495 328,100 13,5.. 2019. 1. 27.
[주목할 현장]서울 동대문 답십리제17구역 주택재개발 투자전망-2탄 이번 글에서는 답십리제17구역의 개략적인 사업성을 분석해보도록 하겠습니다. 답십리제17구역의 평형 구성은 이와 같습니다. 신축세대 326세대 중 임대아파트(58세대)를 제외한 분양아파트는 268세대이며, 그 중 25평형은 150세대, 34평형은 118세대로 구성되어 있습니다. 브랜드는 'e편한세상'으로 평면에 대한 구성은 지금 현재 분양중인 타 단지를 참고해도 크게 무리는 없어 보입니다. 답십리제17구역은 지난 18년 12월 28일부터 조합원 분양신청 중에 있고, 조합원은 153명으로 조합원 전체 분양신청 시 115세대의 일반분양이 예상됩니다. 그럼 지금부터 개략적인 사업성분석을 바탕으로 서울에서 일반 청약경쟁으로 115세대에 당첨될 확률과 조합원 물건 매입 중 어떤 투자 방식이 좋을 지에 대해서 알아보.. 2019. 1. 13.
[주목할 현장]서울 동대문 답십리제17구역 주택재개발 투자전망-1탄 오늘은 관심 갖고 눈여겨 보셔야 할 분양예정 현장이 있어 소개해 드리려고 합니다. 서울 동대문구에 위치한 답십리제17구역 재개발 현장입니다. 이 현장은 도시정비사업(재개발/재건축)에서 SH공사가 사업시행자로 처음 참여한 사업장으로 의미가 있는 사업장입니다. 하지만, 참 말 많고(정말 재개발 하는거냐는), 오래 걸린 사업장이었는데 드디어 조합원 분양신청을 하고 있다는 정보를 듣게되어 공유하고자 합니다. 총 326세대 규모(59Type 150세대/84Type 118세대/임대 58세대)로 지하2층 ~ 지상21층 6개동 규모입니다. 시공사로는 대림그룹 계열사인 (주)삼호로 e편한세상 브랜드를 사용하게 됩니다. 현장 위치는 답십리동 12번지 일대로 답십리현대시장 주변입니다. 바로 붙어있는 답십리14구역은 GS건설.. 2019. 1. 5.
[재개발/재건축] 조합원 종전평가금액과 권리가액의 차이와 비례율과의 관계 재개발/재건축 구역의 조합원님들이라면 '비례율'과 '종전평가'에 대해서는 많이 아시고, 가장 중요하다고 생각하실 겁니다. 먼저 비례율이란 조합원이 재개발/재건축 사업을 통해 얻는 사업성을 말합니다. 비례율이 100%라면 내 종전재산 가치를 그대로 인정 받습니다. 비례율이 100%를 기준으로 이하거나 이상이면 그 비율에 따라 감액 또는 증액을 받게 됩니다. 내 종전평가 금액에 비례율을 곱한 것이 권리가액. 즉, 조합원이 재개발/재건축으로 인해 인정받는 재산가치가 됩니다. 예를 들어 A의 종전평가 금액이 1억이고, 비례율이 100%라면 A의 권리가액은 1억입니다. A의 종전평가 금액이 1억이고, 비례율이 90%라면 A의 권리가액은 9천만원입니다. 이렇다 보니 조합원님들이 비례율과 종전평가금액을 굉장히 중요하.. 2018. 11. 4.
재개발/재건축 정비구역 해제 절차 및 후속 조치(매몰비용과 구상권) 이번 글에서는 정비구역 해제 절차에 대해서 알아보겠습니다. 정비구역 해제 절차는 주민이 구청에 신청하면, 구에서 개발 사업에 대한 의견 수렴을 거쳐 대다수의 주민이 개발을 반대할 경우 정비구역을 해제하게 됩니다. 의견 수렴 방식은 지자체별로 차이는 있을 수 있으나, 기본적으로 조사 대상 명부를 확정한 후 의견조사 시행 공고 후 우편물 발송을 거쳐 최종 현장투표를 진행하게 됩니다. 이 과정을 거쳐 주민의 50% 이상이 개발을 반대할 경우 가장 큰 문제가 개발사업으로 소요된 비용의 정산입니다. 재개발 사업은 기본적으로 각종 용역비등으로 기본적으로 공사비를 제외하더라도 돈이 많이 드는 사업입니다. 지자체에서 개발 사업에 소요된 비용 일부를 보조해주기도 하지만, 그렇지 않을 경우 그 부담은 고스란히 주민이 부담.. 2018. 10. 27.
[분양시장-경기] 인천 검단신도시 개발호재와 분양가 예상 및 투자전망 인천 검단신도시, 10월부터 드디어 분양 시작!! 검단을 기다려오신 분들 많으실 것 같습니다. AB15-2블럭 호반, AA4블럭 유승, AB14블럭 금호, AB15-1블럭 우미, AB4블럭 대방 이상 5개 회사가 10월부터 연말까지 분양 계획을 잡고 있다고 합니다. 김포한강신도시와 마곡지구 사이에 위치하고 있으며, 최근 7월 분양한 김포 고촌 캐슬&파밀리에가 위치한 김포신곡도시개발구역 옆에 위치하고 있습니다. 교통편으로는 인천1호선 연장선이 23년 개통을 계획하고 있습니다. 마곡지구 아파트 가격 상승으로 인한 배후 수요지 역할을 하기에는 교통이 너무나 약합니다. 그렇다고 따로 외부 수요가 필요없을 정도의 자생력을 갖춘 신도시(ex. 동탄-삼성, 마곡-LG/이대서울병원 등)가 아니기에 자칫 김포한강신도시처.. 2018. 10. 9.
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